Страх невідомості: що робити з житлом на тлі стрибка курсу валют
Опубликованно 12.03.2020 00:06
У зв'язку із падінням цін на нафту курс долара сьогодні зріс на 6,11%, до 72 крб., а курс євро — до 82 руб. Ослаблення рубля в попередні економічні кризи 1998, 2008 і 2014-2015 років супроводжувалися зниженням цін на житлову нерухомість.
Ми запитали у ріелторів, як може змінитися вартість житла в сьогоднішній економічній ситуації, варто власникам продавати або купувати квартири, підвищувати або знижувати ціну пропозиції, а також, коли вигідніше брати іпотеку.
«Якщо попит не підтримає цю паніку, ціни повернуться в звичний стан»
Олександр Москатов, керуючий директор компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості»:
— Ринок нерухомості інертний. Ціни на нього швидко не змінюються. Сьогодні власники дорогих об'єктів, ті, хто не поспішають продавати (точніше, у них немає потреби в цьому), перерахують вартість своїх об'єктів у валюті. Таке завжди трапляється при девальвації, проте ніколи не підтримується реальним платоспроможним попитом. Покупці на це не реагують. Економклас — регулярний ринок. Ті, хто знаходяться в процесі прийняття рішень про покупку конкретного житла, прискорять процес. Це може створити невеликий ажіотаж. В моменті це все може підвищити ціни пропозицій на вторинному ринку. Якщо попит не підтримає паніку, ціни повернуться в звичний стан, як тільки вщухне хвиля.
«Зі страху перед невідомістю — продавати точно не варто»
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «Бест-Новострой»:
— Можна помітити, що вторинний ринок завжди був більш чутливий до ситуації на нафтових і валютних ринках, ніж ринок новобудов. Більше того, завжди під час валютних стрибків ми відчуваємо зростання числа угод. Як саме відреагував ринок первинки в цей раз, зможемо побачити тільки ближче до середини квітня, коли з'явиться більш достовірна статистика Росреестра.
В цілому найближчим часом можна очікувати зростання ключової ставки, що спричинить за собою зростання іпотечних ставок. Це цілком закономірна подія. Тому всім, хто розраховує залучити іпотеку, слід це зробити найближчим часом. Ймовірно, настільки лояльних умов, які ми спостерігали останні місяці, вже не буде. Або доведеться чекати нової хвилі іпотечних програм з держпідтримкою.
Продавати квартиру? Все залежить від цілей власника. Якщо зі страху перед невідомістю — продавати точно не варто, краще володіти таким активом, як нерухомість. Взагалі не варто діяти в паніці, особливо в перші дні, коли ситуація змінюється і ще незрозумілі тенденції, куди і як піде ринок, що зробить уряд. А от якщо є валютні заощадження, то їх дійсно краще вкласти, зараз курс валют надасть найкращі умови для обміну на рублі і подальшого їх вкладення в нерухомість.
«Нову квартиру купувати краще влітку»
Олена Міщенко, керівник відділу міської нерухомості компанії «НДВ-Супермаркет Нерухомості»:
— Повторюються сценарії 2008 і 2014 років. Якщо зараз не вдасться домовитися з нафти, ринок нерухомості почне падіння за цінами. Березень ще протримаємося, так як ті, хто планував купити долари, знімуть з продажу квартири. Але вже в квітні житло буде дешевшати. Тому радимо тим громадянам, які збиралися продати свою нерухомість, — продавайте. Падіння може скласти 15-20%. Можливо, що до кінця року відіграємо, але не факт. Ринок в даний час занадто затоварений. До середини літа рекомендуємо гроші притримати, а нову квартиру купувати краще влітку. Все-таки у вересні, швидше за все, активність на ринку підвищиться, що підштовхне ціни вгору.
Ситуація, що склалася, також негативно вплине на ключову ставку ЦБ і, відповідно, на іпотечні ставки. Вони, звичайно, піднімуться. Тому якщо вам схвалили кредит на житло за нинішніми ставками, терміново оформляйте угоду.
«Якщо квартира знаходиться у продажу, то має сенс активізуватися»
Ярослав Дарусенков, керівник департаменту консалтингу та аналітики агентства нерухомості «Азбука житла»:
— Варто проаналізувати динаміку ринку за останні шість років, щоб прийняти рішення про терміновий продаж квартири і її вартості. Передусім варто зазначити: наскільки сильно ця ситуація з курсом і нафтою вплине на ринок житлової нерухомості, прямо залежить від того, наскільки довго збережеться ситуація, що склалася, і буде подальше ослаблення курсу рубля.
Різкий стрибок в кінці 2014-го — початку 2015 року привів до ажіотажу продажу квартир, переважно на первинному житловому ринку. Проте надалі попит на житловому ринку істотно просів і почав відновлюватися тільки починаючи з 2017 року. Після того піку подібних стрибків попиту більше не було. Спостерігалося тільки «перетікання» майбутнього попиту у зв'язку з бажанням багатьох покупців придбати квартиру до того, як набудуть чинності нові поправки у законі.
З точки зору вартості на первинному і вторинному ринках динаміка спостерігалася різна, що було продиктовано особливостями кожного з сегментів. Продавці на вторинному житловому ринку після обвалу рубля відразу ж почали перераховувати вартість квартир з урахуванням нового курсу, різко підвищуючи вартість в рублях. Тоді, в принципі, весь ринок нерухомості ще був прив'язаний до долара. Але потім у зв'язку з падінням попиту, викликаним збіднінням населення та зменшенням розміру реальних доходів, на вторинному ринку почався поступовий процес корекції цін на квартири — зниження їх вартості в рублях. Процес тривав декілька років і дійшов до рівноважного значення тільки в 2018 році, коли на вторинному ринку вперше за довгий час намітилася позитивна динаміка цін на квартири.
На первинному ринку забудовники вже не могли дозволити собі таку розкіш підвищення цін і, навпаки, не піднімали ціни протягом тривалого періоду — приблизно до середини 2017 року. Економіка проектів не витримала б зниження продажів.
В результаті можна зробити два висновки. По-перше, будь-якої потреби терміновості продажу поки не спостерігається. Незважаючи на економічні потрясіння, яких за останні 20-25 років було кілька, квартири після коротких спадів продовжували користуватися попитом, що є перевагою Москви. По-друге, можна збільшити вартість квартир в рублях слідом за подорожчанням долара, але слід враховувати, що бажаючих придбати за оновленою ціною буде небагато. Покупці в масовому сегменті житла оперують рублями та отримують дохід у рублях, різкий стрибок вартості тільки відлякає їх.
Єдиним довгостроковим ризиком в даній ситуації може бути різке зниження доходів населення і накопичень, тобто зменшення платоспроможного попиту, коли навіть за тією ж ціною в рублях буде проблематично реалізувати квартиру у майбутньому. Однак поки такі песимістичні прогнози вітчизняні і зарубіжні економісти не будують. Але в будь-якому випадку після декількох останніх падінь цін на нафту нашій економіці потрібно рік-півтора, щоб відновитися. Поточну ситуацію ускладнює і коронавірус. Його вплив вже істотно відбивається на світовій економіці.
Якщо квартира знаходиться у продажу, то має сенс активізуватися і реалізувати її швидше на тлі всіх цих новин. У моменти максимальної невизначеності щодо навіть найближчого майбутнього попит на житло часто посилюється. Для багатьох нерухомість і квартири залишаються константою більш безпечною, ніж, приміром, банківський вклад.
Одне можна сказати точно — резервів одноразово піднімати ціни на квартири на 15-20% в поточній ситуації немає. Після п'яти років зниження доходів населення, а отже, і розмірів їх накопичень підвищення цін на житло призведе тільки до спаду попиту і затишшя на ринку.
«Споживач може відповісти збільшенням попиту на нерухомість»
Наталія Кузнєцова, генеральний директор агентства нерухомості «Бон Тон»:
— В умовах короткострокової волатильності продавати свої активи не рекомендується. Необхідно протягом одного-двох тижнів спостерігати за тим, як поведуть себе ринки, і дочекатися ситуації певної визначеності.
Важливо розуміти, яким чином поведе себе ЦБ РФ в плані регулювання ключової ставки. За даними на ранок 10 березня, Центробанк обмежується інтервенціями на валютному ринку з метою підтримки курсу рубля і поки не заявляє про регулювання ситуації шляхом збільшення ключової ставки.
Вихід Росії з угоди ОПЕК+ спровокував падіння цін на нафту, курсу рубля і біржових коригувань. Необхідно спостерігати за розвитком цієї ситуації і тим, як будуть вести себе міжнародні ринки.
Що стосується російської економіки і інтересів рядового споживача, то для нього важливіше рівень валютного курсу рубля. На сьогоднішній день ЦБ РФ проводить валютні інтервенції за рахунок коштів ФНБ і профіцитного бюджету, що дозволить підтримувати курс рубля.
Проблематика полягає в періоді волатильності. Питання в тому, на скільки вистачить коштів у бюджеті для таких масштабних інтервенцій. Поки зберігаються діючі іпотечні ставки, споживач може відповісти збільшенням попиту на нерухомість. Виробничі ринки, зокрема у сфері девелопменту, почнуть реагувати на ці зміни з лагом, що становить не менше трьох тижнів, тобто до кінця місяця. У цей період стане зрозуміла політика ЦБ РФ і Мінфіну, визначиться ситуація з рухом курсу рубля.
«Багато громадян поспішать на ринок заміської нерухомості»
Сергій Колосницын, директор департаменту житлової нерухомості агентства Penny Lane Realty:
— Безумовно, було б дивно заперечувати пряму залежність курсу рубля від ціни нафти. Ще більш дивним було б стверджувати, що ці зміни не вплинуть на ціну і вартість нерухомості. Ми вже писали про те, що пік на ринку преміальних і елітних новобудов пройдено і динаміка будівництва та попиту піде вниз. У світлі останніх подій можна говорити про розвиток цього тренда, чому провиною буде зростання цін. Передумови вже були, провиною чому став перехід на проектне фінансування. По-друге, різко подорожчають всі імпортні матеріали, які використовуються в нашому сегменті. При цьому доходи і купівельна спроможність населення, само собою, знизяться ще більш значно, і це вдарить по попиту. Які кроки зроблять забудовники — для мене питання, але зробити їх буде необхідно.
На цьому тлі цілком імовірний сплеск попиту на вторинному ринку, особливо це стосується заміського ринку. Протягом останніх трьох років ми спостерігали стагнацію і динаміку зниження цін. Таким чином, при відсутності первинного пропозиції все ж ми можемо говорити про невеликій кількості якісних пропозицій за досить вигідними цінами — і все це на тлі сезонності, закритих кордонів, побоювань виїжджати за кордон. Багато громадяни, зацікавлені в тому, щоб позбутися від дешевшають рублів (а процес, я думаю, тільки почався), поспішать на ринок заміської нерухомості, щоб врятувати частину рублевого капіталу.
Таким чином, можна прогнозувати, що ми отримаємо сплеск попиту (нехай і не такий бурхливий, який спостерігали в кінці 2014-го — першій половині 2015 року з тієї ж причини). Нагадаю, що тоді ми чекали, що поріг 80 руб. за $1 буде пройдено, однак цього не сталося. Сьогодні є шанс дізнатися, до чого це призведе. Довгострокова перспектива залишається туманною. Ми б рекомендували утриматися від інвестиційних покупок і купувати нерухомість на майбутнє, не розраховуючи заробити на неї найближчим часом.
«Ослабне активність іпотечних покупців»
Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку ріелторського агентства «Інком-Нерухомість»: — На даний момент на вторинному ринку житла Старої Москви склалася наступна ситуація: раніше фахівці компанії прогнозували, що в 2020-му році попит в сегменті збільшиться як мінімум на 20%. Причина — очікуваний зростання активності як консервативних інвесторів, так і покупців-іпотечників, залучених на ринок зниженням ставок за житловими кредитами. З урахуванням поточної обстановки і новин про ослаблення рубля дані прогнози, можливо, будуть скориговані. У практиці нашої компанії вже бували випадки, коли покупці, побоюючись девальвації своїх накопичень, активно виходили на ринок і купували нерухомість в ощадних цілях. Однак після цього короткострокового підйому завжди наступав спад попиту. Тому поки ще рано говорити про якісь масштабні зміни на вторинному ринку, і ті власники, перед якими гостро стоїть житлове питання, у звичайному порядку виходять на операції і продають житло. Найбільш ходовим товаром на вторинному ринку як і раніше залишаються бюджетні однокімнатні квартири в типових будинках — їх власники часом реалізують свою нерухомість з перевищенням початкової ціни пропозиції. Що ж стосується прив'язки до долара, то я нагадую, що ринок нерухомості Росії давно вже відмовився від взаєморозрахунків в доларах. Для того, щоб ми повернулися до цієї ситуації, необхідно, щоб рубль знецінювався у великих масштабах кожен рік, як було в 1990-ті роки, а цього не станеться. Зараз набагато важливіше, щоб ЦБ не почав піднімати розмір ключової ставки і вона залишилася на поточному рівні. В іншому випадку при зростанні цього показника і, відповідно, ставок по іпотеці ослабне активність іпотечних покупців. За даними Служби іпотечного кредитування компанії «Інком-Нерухомості», зараз 38% угод на вторинному ринку столиці проходить із залученням кредиту, тому описане вище розвиток подій призведе до загального ослаблення попиту в сегменті.
Матеріал доповнюється
Категория: Недвижимость
