Як отримати іпотеку на покупку або будівництво приватного будинку

Опубликованно 18.03.2020 00:36

Практично у всіх великих російських банків існують іпотечні програми на придбання готових котеджів і таунхаусів, а також на їх будівництво. Такі програми відрізняються від іпотеки на житло в багатоквартирних будинках — ставки і початковий внесок вище. Також до заміських форматів банки пред'являють більш жорсткі вимоги на відміну від традиційного ринку первинного та вторинного житла.

Вимоги банків до об'єктів заміської нерухомості високі і кредити отримати складніше, кажуть ріелтори, опитані редакцією «РБК-Нерухомість». Розповідаємо, які кредитні програми існують у банків, у чому складнощі отримання іпотеки на будівництво заміського будинку або купівлю готового, які специфічні вимоги пред'являють банкіри до приватних будинків і яке майбутнє у індивідуального житлового будівництва (ІЖС) у Росії в цілому.

Приватні будинки залишилися без іпотеки

Одним із драйверів розвитку житлового будівництва в Росії є індивідуальне житлове будівництво. В останні роки обсяг введення приватних будинків зростає: якщо в 2018 році на такі будинки припадало 42% від загального обсягу введення житла, то в 2019-му вже 46%, або 250-270 тис. будинків середньою площею 140 кв. м. Однак частина цього обсягу припадає на раніше побудовані будинки і зареєстровані по «дачної амністії».

Приватні будинки також затребувані серед потенційних покупців. За опитуваннями ВЦИОМ, 66% росіян хотіли б жити в індивідуальному будинку, а не в багатоквартирному. За оцінкою соціологів, попит на таке житло оцінюється в 3 млн будинків на горизонті п'яти років, або 450 млн кв. м.

При цьому в Росії до цих пір відсутня доступне житлове кредитування на купівлю та будівництво індивідуальних будинків. За даними Мінбуду Росії, портфель банків від кредитування житла в цілому в ІЖС становить менше 1%. У ВТБ (другий за обсягом видачі іпотеки банк Росії) частка заміської нерухомості в загальному обсязі видачі незначна і складає близько 1%. ВТБ видає іпотеку на придбання індивідуальних будинків тільки на вторинному ринку, розповіли «РБК-Нерухомості» в прес-службі банку.

Неліквідний загородка

Іпотечний кредит на заміські ділянки і будинку банки видають значно рідше, ніж на міські формати. «Банки не хочуть заводити неліквідним баластом, який важко продати і компенсувати втрати у разі, якщо кредит не буде виплачений, пояснює керуючий директор «Міель-Мережа офісів нерухомість» Олександр Москатов.

Зараз на заміському ринку відзначається дефіцит якісного і доступного пропозиції будинків, потенційно цікавих для банку як об'єкт застави для іпотеки, вважає генеральний директор девелоперської компанії VSN Invest Денис Волкович. За його словами, при колосальному затоварення на заміському ринку Підмосков'я із залученням іпотеки реально купити не більше 5% від усього об'єму, що робить такий формат неконкурентоспроможним порівняно з квартирами, каже Волкович. Є складнощі для позичальника, адже у заміської нерухомості мінімальний початковий внесок більше, ніж у міській, і середня ставка за заміської іпотеки приблизно на 1% вище, додає Москатов.

Вимоги банків

Банки приймають рішення про кредитування заміського житла на основі індивідуальних характеристик об'єкта залежно від його фізичного стану і капітальності. Вимоги жорсткі, і кращими умовами для схвалення іпотечного кредиту стане знаходження земельної ділянки на території населеного пункту з дозволеним видом використання під індивідуальне житлове будівництво.

Всі документи на будинок повинні бути в повному порядку, об'єкт — зареєстрований і мати статус житлового, все перепланування та будівництво також необхідно зареєструвати. До будинку повинні бути підведені комунікації, бажано центральні. Будинок не може перевищувати трьох поверхів, бути аварійним чи старим.

У прес-службі ВТБ пояснили, що для прийняття рішення про кредитування об'єкту багато важливі показники — матеріал стін, наявність комунікацій та їх підведення до об'єкта для постійного цілорічного проживання, віддаленість від міста. При кредитуванні такої нерухомості необхідно враховувати особливості цього ринку в межах місця розташування об'єкта, так як на нього діють інші будівельні стандарти і висока частка самостійних споруд, пояснили в прес-службі кредитної організації.

Для отримання житлового кредиту на будівництво індивідуального будинку, крім зазначених вище вимог, знадобиться надати договір підряду з будівельною компанією або попередній договір купівлі-продажу об'єкта, укладений з забудовником, проект будинку, кошторис будівництва і т. п.

Перехід на проектне фінансування вплинув на реалізацію на первинному ринку таких популярних форматів заміського житла, як таунхауси і малоповерхові житлові комплекси. Для отримання кредитів на подібні проекти тепер діють стандартні вимоги банків, як і при покупці житла в новобудовах.

Іпотечні програми для ІЖС

Іпотечні програми для індивідуальних будинків є в Ощадбанку, ВТБ, Россельхозбанк, «Будинок.РФ» і ряді інших банків. Наприклад, для кредитування покупки індивідуальних будинків у ВТБ діють стандартні банківські програми для вторинного ринку. Середній термін кредиту на такому ринку — 17 років, а середня сума — 2,9 млн руб., ставка сьогодні становить 9% для зарплатних клієнтів та 9,5% для роздрібних.

В Ощадбанку видають іпотеку на покупку готового будинку, так і на будівництво індивідуального і навіть дачі. Умови для будівництва будинку: початковий внесок — від 25%, максимальний термін — до 30 років, а ставка — від 9,7%. Для оформлення іпотеки банк бере в заставу кредитуемое або інше жиле приміщення, а також земельна ділянка, на якій знаходиться будинок. На період до оформлення в заставу кредитованого житлового приміщення необхідно надати інші форми забезпечення (поручительство фізичних осіб, застава іншого житлового приміщення).

Будівництво житлового будинку може здійснюватися як самостійно позичальником, так і за договором підряду з будівельною організацією. На період будівництва будинку необхідно додаткове забезпечення у вигляді застави іншого об'єкта нерухомості або поручительства платоспроможних фізичних осіб. Також потрібно договір-основа будівництва (або його проект) та робіт по підведенню комунікацій на земельній ділянці, кошторис будівництва об'єкта нерухомості з вартістю матеріалів, вартість підведення комунікацій, дозвіл на будівництво або повідомлення про відповідність будівництва встановленим параметрам та допустимості розміщення об'єкта на земельній ділянці, пояснили в прес-службі Ощадбанку.

У банку «Будинок.РФ» для придбання житлового будинку із земельною ділянкою на вторинному ринку буде потрібно початковий внесок у розмірі від 50%. При цьому умови ставка складе 11,1%. Якщо початковий внесок від 40% до 50%, то ставка буде вище — 12,1%. Максимальна сума кредиту по програмі становить 30 млн руб. для Москви, Підмосков'я, Санкт-Петербурга і Ленінградської області. Для решти регіонів максимальна сума кредиту — 10 млн руб.

Майбутнє іпотеки для приватних будинків

Новий уряд покладає надії на будівництво індивідуальних будинків. Відповідну програму розвитку приватного домобудівництва Мінбуд направив на розгляд в уряд. Раніше, в лютому 2019 року, президент Росії Володимир Путін закликав розробити доступні фінансові інструменти для підтримки індивідуального житлового будівництва.

Згідно з нацпроекту «Житло», до 2024 року в Росії на ІЖС повинно приходитися 33% від введення житла, або 40 млн кв. м. Програма об'ємна і неостаточна, найближчим часом її планується обговорити з банківським співтовариством, заявив глава Мінбуду Володимир Якушев. Пілотні проекти програми будуть запущені в декількох російських регіонах.

У програмі зазначається, що стримуючих факторів є низьке проникнення іпотечного кредитування на ринок ІЖС, в той час як на ринку новобудов сьогодні вже більше 50% угод здійснюється з використанням іпотеки. Одними з цілей програми розвитку ІЖС також є підвищення якості і доступності житла для громадян, створення фінансових інструментів, у тому числі кредитних, для підтримки ІЖС, забезпечення об'єктів будівництва ІЖС землею та інфраструктурою і формування стандартизованого переліку домокомплект, їх постачальників, стандартизація ринку будівництва ІЖС. У тому числі в Мінбуді пропонують формувати території комплексної забудови і забезпечувати їх інженерною та соціальною інфраструктурою за рахунок місцевих бюджетів.

Як сьогодні стимулюють ІЖС

Банк «Будинок.РФ» запустила пілотну програму з видачі іпотеки на ІЖС. Поки вона діє для декількох акредитованих підрядників в Москві і Московській області. В майбутньому планується масштабувати і поширити на інші регіони та будівельні компанії. Ставки по іпотеці по даному продукту складуть від 11% річних з початковим внеском від 20%. Сума кредиту досягне 30 млн руб., а термін — до 30 років. Іпотека буде видаватися в тому числі на будівництво дерев'яних будинків. На етапі будівництва заставою за кредитом стане земельну ділянку, а після завершення будівництва та оформлення власності на будинок — земельну ділянку та житловий будинок.

Також у Росії вже запущена сільська іпотека. Вона є частиною програми «Комплексний розвиток сільських територій». На її фінансування у 2020 році закладено 1 млрд руб. з федерального бюджету. Згідно з планами програми, до 2025 року свої житлові умови можуть поліпшити понад 200 тис. сімей.

Дію пільгової іпотеки поширюється майже на всі населені пункти (крім міських округів), які розташовані в сільській місцевості з населенням не більше 30 тис. Також програма не поширюється на внутрішньоміські муніципальні освіти Москви і Санкт-Петербурга, муніципальні освіти і міські округу Московської області. Оформити сільську іпотеку можна строком до 25 років. Максимальна сума позики становить 3 млн руб. і 5 млн. крб. для Далекого Сходу і Ленінградської області відповідно. Щоб стати учасником програми, потрібно зробити початковий внесок не менше 10%. Пільгова ставка може змінюватись, але не повинна перевищувати 3%.

Ще одна програма — пільгові кредити на купівлю дерев'яних будинків, яку називають «дерев'яної іпотекою». Програма повинна стимулювати дерев'яне житлове будівництво в Росії і збільшити виробництво домокомплект заводськими методами. Програму перезапустили в минулому році. Згідно її умов, банки будуть надавати споживчі кредити за зниженою на 5% ставкою. У результаті ставка на будинки заводського виготовлення в середньому складе 10-12%, що наближає її до рівня ставок по іпотеці. Програма буде діяти до 2021 року включно, її бюджет становить 400 млн руб. щорічно.

Категория: Недвижимость