Що потрібно знати про здавання нежитлового приміщення в оренду в 2020 році

Один з найпопулярніших видів заробітку серед російських приватних інвесторів — придбання невеликих комерційних приміщень для подальшої здачі в оренду. Нежитлові площі можна здавати під офіси, лофти, салони краси, магазини чи кафе.

Розповідаємо, хто може придбати комерційну нерухомість, особливості її оподаткування, штрафи, а також вплив пандемії на цей бізнес.

Податки

Купувати нежитлові приміщення для подальшої здачі в оренду може будь-який платник податку — фізичні і юридичні особи, а також індивідуальні підприємці. Однак податкові наслідки від результатів використання даного майна на увазі статусу різні.

«ІП та юридичні особи при отриманні доходу від здачі майна в оренду зобов'язані сплатити податки, передбачені обраним режимом оподаткування. Юридичні особи — податок на прибуток і ПДВ, ІП — ЕНВД (Єдиний податок на поставлений дохід) або ССО за ставкою 6% або 15% залежно від обраного об'єкта обліку. Для фізичної особи даний доход є об'єктом оподаткування ПДФО. Однак в разі наявності оціночних обставин, що свідчать про підприємницький характер діяльності фізичної особи, яка не має статусу ІП, з цього доходу необхідно сплатити ПДВ», — розповів адвокат, керуючий партнер юридичної фірми Tax Compliance Михайло Бігунів.

Може також використовуватися патент на орендний бізнес, вартість якого розраховується, виходячи з площі нерухомості та району. В цьому випадку сума буде фіксованою. «Але оформити його може тільки власник одного приміщення, що не підходить професійним інвесторам. Якщо під час дії патенту договір оренди не переривається, а приміщення не продається, то для інвестора така схема буде більш вигідною — вартість патенту виявиться нижче, ніж податок за ставкою 6%», — пояснив комерційний директор Glincom Іван Татаринов. За його словами, якщо орендна угода було з якихось причин розірвано або приміщення продано, то сплачені за патент гроші ніхто не компенсує.

Штрафи

Найбільш часте порушення власників комерційних площ — це несплата податків. Зазвичай за це встановлюється штраф у розмірі 20% від несплаченої суми податку, уточнив Денис Зайцев, керівник податкової практики юридичної фірми BMS Law Firm. Він пояснив, що також нараховуються пені в розмірі 1/300 ставки рефінансування (хоча це і не міра відповідальності, а міра забезпечення належного виконання зобов'язання). Після певної кількості часу ставка стає 1/150, що жорсткіше звичайного кредитування.

Є також штраф у розмірі 40%, який застосовується в тому випадку, якщо податкового органу вдасться довести, що особа умисно не сплатило податок. «Більше того, податковий орган при досягненні певних фінансових показників за несплаченими податками може передати інформацію про виявлені порушення в правоохоронні органи. У цьому випадку буде вирішуватися питання про порушення кримінальної справи. Покарання за ч. 2 ст. 199 КК РФ — аж до позбавлення волі на строк до шести років», — заявив Зайцев.

Санкції можуть застосувати до орендаря, якщо він не виконує зобов'язання перед орендодавцем — наприклад, пропускає терміни оплати або псує майно. Проте будь-який договір оренди передбачає наявність страхового депозиту, як правило, дорівнює двом?трьом орендних плат. Найчастіше у разі порушення власник бере з нього суму, яку недоотримав від орендаря, при цьому останній все одно повинен заповнити її, уточнив директор департаменту комерційної нерухомості агентства Point Estate Роман Амелін. Він підкреслив, що по закінченні договору після підписання акта приймання-передавання приміщення власник повертає страховий депозит орендарю — або в повному обсязі, або за вирахуванням штрафів.

Перевірки

Останнім часом участили перевірки щодо власників нежитлових приміщень, які здають їх в оренду, розповів Бігунів. Результатом перевірок є штрафи і пені, а також притягнення фізичної особи до адміністративної і, можливо, до кримінальної відповідальності. «Низка донарахувань ПДВ послідувала після того, як у липні минулого року Верховний суд Росії підтвердив, що громадянин повинен сплачувати ПДВ, якщо він займається підприємницькою діяльністю по здачі власних нежитлових приміщень в оренду без реєстрації в якості індивідуального підприємця. Зокрема, ними є націленість фізичної особи на отримання прибутку, тобто придбання майна з метою його подальшого використання для отримання прибутку, а також систематичність отримання цього доходу», — уточнив адвокат Tax Compliance. Він пояснив, що разовий характер угоди сам по собі не свідчить про веденні підприємницької діяльності фізичною особою.

За загальним правилом, податковий орган розпочинає виїзну податкову перевірку, якщо компанія або фізична особа стоїть в плані. Такий план розробляється і затверджується на рівні управлінь по регіону. «Тобто податковий орган не вибирає рандомно суб'єкта перевірки, а на момент її проведення вже має інформацію про платника податків та підозри, що було скоєно порушення. Потрапити в план можна з різних причин. Так, є критерії, які говорять про те, що платник податку веде себе підозріло, здійснює сумнівні операції і т. д. Перевірка проводиться, якщо набирається достатній обсяг такої інформації, в тому числі за підсумками камеральних податкових перевірок, але поставлені питання не вирішуються. Наприклад платник податків не відповідає на запити і вимоги податкових органів», — зазначив адвокат BMS Law Firm.

Саѕ? is the king

Епідемія коронавіруса і карантин істотно змінять ринок комерційної оренди нерухомості. «Ми бачимо процеси, в рамках яких корпорації і невеликі компанії відправляють співробітників на віддалену роботу. В подальшому перед топ-менеджерами і власниками постане питання, наскільки можна використати даний досвід у новій реальності. Ми побачимо ще більш значне проникнення онлайн-сервісів, онлайн-магазинів, ресторанів, онлайн-навчання, онлайн-кінотеатрів. Люди ще більше звикнуть і оцінять ці сервіси, що в подальшому знизить попит на сервіси в офлайн-режимі», — прогнозує Микита Рябінін, керуючий партнер міжнародної консалтингової компанії KRK Group.

Подальше зниження цін на нафту та економічні наслідки від COVID-19 серйозно вплинуть на економіку нашої країни в цілому і курс рубля зокрема, вважає Рябінін. «Для інвесторів, що розглядають можливість придбання об'єктів нерухомості для наступний здачі в оренду, я б порадив запастися терпінням і відслідковувати нові пропозиції на ринку влітку і восени цього року, беручи до уваги глобальні зміни. Момент очікування найкраще пересидіти у валюті (може бути, навіть краще готівку в банківській комірці). Правило кризи cash is the king ніхто не відміняв», — резюмував експерт.

Категория: Недвижимость