Іпотека, розлучення, перепланування: 7 міфів про вилучення житла
Опубликованно 30.03.2020 00:16
У російському законодавстві існує багато причин для вилучення житлової нерухомості у власника — це борги по іпотеці і споживчими кредитами, несплачені житлово-комунальні послуги, банкрутство, незаконне перепланування, неналежне утримання майна і навіть шум, який заважає сусідам.
Однак далеко не завжди наявність одного з перерахованих порушень може послужити приводом для конфіскації майна. Розповідаємо про сім популярні міфи про вилучення житла.
Міф № 1
«Якщо я допущу прострочення по іпотеці, у мене заберуть квартиру»
Найчастіше іпотечні позичальники переконані в тому, що, якщо будуть своєчасно вносити платежі по іпотеці, банк може відібрати квартиру, яка знаходиться під заставою. Проте не кожна прострочення тягне за собою дострокове звернення стягнення на іпотечне житло, розповів юрист, адвокат з Nektorov, Saveliev & Partners (NSP) Арам Григорян. Він пояснив, що згідно із Законом про іпотеку", звернення стягнення не допускається, якщо порушення забезпеченого заставою зобов'язання украй трохи і розмір вимог заставодержателя внаслідок цього явно несоразмерен вартості закладеного майна.
«Законом встановлена презумпція незначності іпотечного боргу: якщо не доведено інше, передбачається, що порушення забезпеченого заставою зобов'язання украй трохи і розмір вимог заставодержателя явно несоразмерен вартості закладеного майна за умови, що на момент прийняття судом рішення про звернення стягнення одночасно дотримані наступні умови: 1) сума невиконаного зобов'язання становить менш ніж 5% від розміру вартості заставленого майна; 2) період прострочення виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, становить менше ніж три місяці», — роз'яснив юрист.
Міф № 2
«Житло не відберуть, якщо воно є єдиним»
Кожному боржнику відомо, що на єдине житло (яке не перебуває в іпотеці) не може бути звернено стягнення, так як мова йде про виконавче імунітеті в силу закону. Тому навіть в тій ситуації, коли громадянин визнаний банкрутом, його єдина квартира не може бути включена до складу конкурсної маси і продана з торгів.
Однак у кожному правилі є винятки, зазначив Григорян. «Мова йде про житло, яке достатньо і необхідно громадянину-боржнику і членам його сім'ї для задоволення своїх потреб у житловому приміщенні з урахуванням індивідуальних особливостей — віку, складу сім'ї і роду діяльності. У разі визнання боржника банкрутом з урахуванням інтересів кредиторів боржника, необхідно перевірити чи є це житло розкішним. Якщо на думку кредиторів боржника житло слід розглядати в якості розкішного, то його квартира підлягає включенню в конкурсну масу і реалізації, а боржнику і членам його сім'ї нададуть інше житло», — пояснив юрист.
Міф № 3
«При розлученні батьків повинен відмовитися від своєї частки на користь дитини або її відберуть»
Багато вважають, що при розлученні, батько, який йде з сім'ї повинен відмовитися від своєї частки в квартирі або будинку на користь дитини. «Це не так. Якщо діти не були наділені частками, то батьки їм нічого не повинні. За сімейним кодексом, батьки не можуть претендувати на їх власність, точно також, як і дітей на майно батьків. Якщо неповнолітній просто прописаний в квартирі, але не є одним із власників, за ним зберігається право користування житлом після розлучення», — розповіла керівник відділу міської нерухомості «НДВ-Супермаркет Нерухомості» Олена Міщенко.
Міф № 4
«Родич може відібрати подаровану квартиру, якщо я не буду виконувати його доручення»
Нерідкі випадки, коли отримав нерухомість в дар піддається тиску. Наприклад, дарувальник погрожує відібрати квартиру, якщо той відмовиться, наприклад, допомагати йому в городі або по будинку. «Однак забрати подаровану квартиру неможливо. Виняток становлять випадки, коли сторони прописують у договорі конкретний пункт щодо життя і здоров'я дарувальника. Приміром, у разі його загибелі або нанесення серйозної шкоди здоров'ю стараннями обдаровування», — пояснила Олена Міщенко.
Міф № 5
«Якщо я залишуся зареєстрованим у проданій квартирі, то її не зможуть забрати»
Трапляється, що власники житлоплощі після її продажу намагаються як можна довше «протриматися» до вже реалізованої нерухомості і не знімаються з реєстраційного обліку, розраховуючи, що це допоможе зберегти житло. Зазвичай це буває, коли у власників немає можливості або коштів для того, щоб переїхати в нову квартиру.
«Однак повернути собі назад продане житло у них не вийде, і у разі судового розгляду цих людей, швидше за все, виселять з житлоплощі. Проте слухання справи може затягнутися, особливо в тому випадку, якщо в квартирі прописані громадяни, що відносяться до незахищених верств населення — це неповнолітні, люди похилого віку та інваліди», — роз'яснив директор департаменту вторинного ринку ріелторської компанії «Інком-Нерухомість» Михайло Куликов.
Міф № 6
«Якщо я документально зареєструю незаконне перепланування, у мене відберуть квартиру»
Ще один міф ринку нерухомості, пов'язаний зі страхом власників втратити своє житло, відноситься до наслідків неузаконеним перепланування. Зазвичай громадяни не поспішають документально зафіксувати результати перепланування квартири та «згадують» про це, коли потрібно продати житло або після скарги сусідів до них прийшли перевіряючі органи.
Мосжілінспекция досить часто виносить постанови про покарання власників нерухомості з незаконною плануванням, уточнив Куликов. «Однак до вилучення житлової площі справа зазвичай так і не доходить. Статтею 7.21 КоАП РФ передбачено штраф за самовільне перепланування в розмірі від 2 тис. руб. для фізичних осіб. Крім того, ст. 29 ЖК РФ зобов'язує власників привести житлове приміщення у попередній стан. В іншому випадку суд вправі винести рішення про продаж з публічних торгів житлоплощі, власники якої ухилялися від приписів інспекторів», — резюмував менеджер з «Інкому».
Міф № 7
«Якщо дізнаються, що я використовую житлоплощу не за призначенням, квартиру відразу відберуть»
За законом у житлових приміщеннях забороняється розміщувати промислові виробництва, готелі, а також вести місіонерську діяльність. Крім того, власник повинен дотримуватися пожежні, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші нормативи.
Якщо власник квартири порушує вимоги законодавства і створює загрозу життю, здоров'ю та майну оточуючих, уповноважений орган зобов'язує його усунути порушення протягом певного терміну, пояснила керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. «Відразу квартиру ніхто вилучати не має права. Власник буде позбавлений житла в судовому порядку тільки у випадку, якщо своєчасно не усуне порушення. Квартира буде виставлена на торги, а виручені кошти повернуть громадянину за вирахуванням витрат на усунення наслідків його протиправних дій», — підкреслила Литинецкая.
Категория: Недвижимость
