Чому ескроу стало проблемою для забудовників таунхаусів і малоповерхівки

Опубликованно 06.04.2020 00:40

Реформа пайового будівництва серйозним чином вплинула на реалізацію проектів таунхаусів і малоповерхових житлових комплексів на ринку заміської нерухомості, відзначають опитані редакцією «РБК-Нерухомості» експерти. Реалізовувати такі проекти через ескроу стало складніше і дорожче, в результаті деякі забудовники припиняють створювати об'єкти, які вимагають застосування нових правил фінансування, і переформатується на нові продукти.

Розповідаємо, як перехід на эсроу-рахунку позначиться на реалізації популярного формату таунхаусів і малоповерхових будинків (МЗ) у Підмосков'ї.

Які формати підпали під ескроу

Під нові правила фінансування будівництва житла (через ескроу-рахунки) підпадають багатоквартирні будинки до чотирьох поверхів і блоковані будинки з трьома або більше блоками, які зазвичай реалізуються на первинному заміському ринку Підмосков'я. До таких будинків відносяться таунхауси і малоповерхові житлові комплекси. Зазвичай девелопери їх будували в мультиформатних організованих селищах. Приватні та садові будинки, котеджі і дачі, а також дуплекси (будинку на дві сім'ї) не підпадають під дію 214-ФЗ і рахунків ескроу.

Вплив ескроу

Перехід на новий механізм залучення коштів громадян вже призвів до скорочення проектів таунхаусів і малоповерхових будинків на заміському ринку в Підмосков'ї. За даними «Інком-Нерухомості», число таунхаусів за рік зменшилася на 10%, забудовники в 2019 році не вивели жодного селища з цим форматом. Цей формат був популярним серед покупців і привабливою ціною, а також поєднанням почасти міського і заміського формату життя в Підмосков'ї, відзначають ріелтори.

Пропозиція квартир в малоповерхових житлових комплексах скоротилося, за оцінкою «Інком-Нерухомості», ще значніше — на 30%, в минулому році вийшов тільки один проект з МЗ. Така динаміка свідчить про те, що заміські девелопери виявляються безсилі перед зміненими правилами пайового будівництва, вважає керівник аналітичного центру компанії «Інком-Нерухомість» Дмитро Таганов. За його прогнозом, перехід на ескроу призведе до подальшого скорочення на ринку частки МЗ (зараз вони займають 12% заміського пропозиції в Підмосков'ї) і майже повного зникнення таунхаусів на первинному ринку (їх в експозиції поки налічує 6%).

Якщо порівнювати обсяги будівництва за договорами пайової участі заміських форматів і багатоповерхових РК в містах, то в цілому вплив ескроу на такі проекти менше з-за невеликих обсягів, зазначає заступник генерального директора фі-девелоперської компанії «KAKSAD Нерухомість» Ольга Магилина.

Артем Минеджян, керуючий партнер M9 development:

— Невеликі забудовники, які до цього цілком успішно вели продажу і мали відпрацьовані фінансові моделі, тепер зіткнулися з тим, що відкриття нових проектів стане набагато дорожче, а то і неможливо зовсім. Кількість майданчиків для заміських проектів істотно скоротилася. Деякі забудовники припиняють створювати об'єкти, які вимагають застосування нових правил фінансування, і переформатується на нові продукти.

Труднощі реалізації

Девелоперським компаніям, які реалізують невеликі обсяги житла в сегментах, де немає масового покупця, отримати проектне фінансування буде складніше. Також потрібно враховувати, що доходи росіян не ростуть. Реалії сучасної економіки Росії такі, що вдома сезонного проживання і дачі не є предметом першої необхідності і не користуються нині попитом, оскільки вільних коштів для такого роду витрат у населення стало менше, відзначає Минеджян.

Реалізація проектів таунхаусів і МЖК через ескроу буде дорожче приблизно на 20%, що в нинішній економічній ситуації нерентабельно, оскільки купівельна чутливість занадто висока, вважає Таганов. До того ж, за його словами, це нішеві формати без масового попиту.

Один з основних факторів, з-за якого девелопери припиняють реалізацію проектів за новими правилами, — суб'єктивний, вважає Минеджян. За його словами, ключові особи в компаніях, які приймають рішення про фінансування нових проектів, не впевнені в нових схемах, оскільки умови гри не відпрацьовані до кінця і містять менше варіантів залучення коштів. Причому це стосується як самих забудовників, так і фахівців банківських структур, пояснює експерт.

Позитивні перспективи

Сьогодні одним з рішень для забудовників таунхаусів і малоповерхових проектів є реалізація за договорами купівлі-продажу (ДКП), вважає Таганов. Тепер девелоперам спочатку треба побудувати об'єкти, а потім продавати. Сьогодні на заміському ринку є значний попит на готові домоволодіння і навіть будинки з обробкою, зазначає Магилина. За її словами, такі проекти вимагають великих вкладень і більш глибокого розуміння смаку цільової аудиторії, але вони дійсно затребувані ринком. Однак фінансових потужностей у гравців підмосковного ринку часто виявляється недостатньо — в першу чергу, це стосується компаній, що реалізують таунхауси, пояснює Таганов.

У той же час на зведення, облаштування та доведення до повної готовності таунхаусів або МЖК вимагається набагато менше коштів, ніж для среднеэтажного багатоквартирного будинку. При правильно побудованій системі реалізації таких проектів можливо залучати кошти громадян, не використовуючи ескроу, оскільки можна продавати вже готові і введені в експлуатацію будинки, а отримані кошти реінвестувати в зведення нових корпусів, пояснює Минеджян. Інше питання, що при такій механіці проекту завершуватися весь проект буде довше, прибутковість проекту може стати нижче, зазначає експерт.

Повністю відмовлятися від заміської нерухомості девелопери не стануть. Вони зможуть спробувати перепрофілювати свою діяльність і будувати котеджі та інші формати, які не підпадають під продажу через ескроу, вважає Магилина з «KAKSAD Нерухомість». На її думку, це сприятиме пожвавленню даного формату малоповерхового та екологічного житла, все більше користується попитом через диджитализации економіки і зростання числа працівників, яким не потрібно щоденної присутності в офісі.

Для будівництва заміської нерухомості в складі котеджних або мультиформатних селищ, а житлових будинків у сільських поселеннях або міських округах, які є житлом для постійного проживання і задовольняє базові потреби, перспективи залишаться, вважає керуючий партнер M9 development.

«Собівартість такого житла з усієї інженерією дорівнює собівартості квартир при більшій площі і більш високу якість життя в ньому. Саме на активне зростання у найближчі роки приміського і сільського житла покладаються надії при формуванні нової програми розвитку індивідуального житлового будівництва, яка допоможе істотно збільшити темпи введення в експлуатацію нового житла Росії», — говорить Минеджян.

Категория: Недвижимость