Що буде з вартістю житла в Москві із-за падіння цін на нафту

Опубликованно 12.04.2020 08:56

У понеділок, 9 березня, ціна північноморської нафти Brent впала більш ніж на 27% — до $30-32 за барель. На тлі падіння цін на нафту на міжнародному валютному ринку злетіли курси американської та європейської валют. Курс долара досягав у понеділок 75 руб., євро — 85 крб.

Обвал цін на нафту супроводжував кожен економічний або фінансовий криза у Росії — 1998, 2008 і 2014-2015 років, — а також завжди був опосередкованою причиною зниження вартості московського житла. Згадуємо, як проходили минулі кризи і чого вони коштували продавцям і покупцям столичної нерухомості.

Три кризи

У кризу 1998-2000 років, причиною якого стали обвал ринку ДКО, величезний держборг Росії, коливання на азіатських ринках і падіння цін на нафту, ціни на житло в Москві впали в доларах на 30-35% — до рівня $700 за 1 кв. м. Для довідки: у жовтні 1997 року за барель американської WTI давали $22, а в грудні 1998 року — всього $11. Тоді в Москві постраждав ринок вторинного житла — більшість москвичів отримувало зарплату в доларовому еквіваленті. Криза стимулювала розвиток ринку нерухомості, розпочалася активна масова житлова забудова, зростання цін поновився в 2001 році.

Динаміка середньої вартості житла в Москві, $ за 1 кв. м (Фото: РБК-Нерухомість»)

Світова економічна криза почалася в 2008 році. Його причинами стали іпотечна криза в США, криза ліквідності в країнах, зниження цін на нафту. Падіння цін на московському ринку житла становила 30-35% в доларах і 10-15% в рублях. У 2008 році ціни на нафту в липні досягали $145 за барель, у вересні — впали до $91. Тоді стався масштабний відтік західних інвестицій з ринків, з Росії пішли всі великі інвестфонди. Це призвело до низки банкрутств великих девелоперів з серйозною кредитної навантаженням. Особливістю кризи на ринку житлової нерухомості в 2008-2010 роках стало відносно швидке відновлення, яке не спостерігалося після колапсу 1998 року. Обсяг угод і темпи будівництва почали зростати вже в 2011 році.

Динаміка середньої вартості житла в Москві, $ за 1 кв. м (Фото: РБК-Нерухомість»)

Криза 2014 року в Росії називають внутрішнім. Він був обумовлений падінням цін на нафту і рубля, антиросійськими економічними санкціями, введенням контрсанкций. До середини 2014 року ціни на нафту залишалися стабільними в межах $105-115 за барель. У вересні 2014 року котирування пішли вниз і до грудня впали до $60 за барель. Падіння цін на московське житло в кінці 2014-го — початку 2015 року склало 55% в доларах і 15-20% в рублях. Ринок нерухомості відреагував на кризу так само, як і в попередні роки: скороченням попиту, зниженням темпів будівництва, зменшенням рублевих цін, які з урахуванням падіння рівня життя фактично виросли для більшості покупців. Новим явищем стало зростання значення іпотечного кредитування, яке фактично рятує житлове будівництво в умовах рецесії. Держава стала підтримувати забудовників, субсидуючи іпотечні ставки на покупку нового житла.

Динаміка середньої вартості житла в Москві, $ за 1 кв. м (Фото: РБК-Нерухомість»)

Залежність цін на нерухомість від курсу цін на нафту

Прямої залежності цін на нерухомість від курсу цін на нафту немає, але є опосередкована. Як пояснював у 2014 році професор кафедри економіки та управління міським будівництвом РЭА їм. Р. В. Плеханова Геннадій Стерник, ціни на нафту визначають платоспроможний попит і вартість житла за допомогою декількох факторів:

«Нафта — основний експортний продукт Російської Федерації, і чим вище доходи від його продажу, тим більше грошей вливається у вітчизняну економіку і на ринок нерухомості, який є її невід'ємною частиною. Але не безпосередньо, а опосередковано — через фондовий ринок, збільшення прибутку держкомпаній, зростання доходів населення і т. п. Однак у результаті збільшення обсягу коштів на ринку призводить до зростання цін на житло. І навпаки: чим нижче ціни на нафту, тим менше ліквідності в економіці і тим дешевше квадратний метр», — йшлося в статті 2016 року порталу «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU».

«Для прикладу можна розглянути ситуацію 2008 року. В той час з початку липня до кінця грудня ціни на нафту знизилися майже на 73%. Ціни на житло в цей період продовжували зростати, падіння почалося лише в листопаді і тривало до вересня 2009 року — тоді доларові ціни знизилися на 35%. Рублеві ціни втратили менше — всього близько 10%», — розповідав на сторінках РБК керівник аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості» Олег Репченко. Таке не дуже тривале зниження цін на нафту, як зазначає експерт, довелося на березень—червень 2012 року. За цей досить короткий період ціни на нафту просіли на 25%. Ціни на нерухомість почали знижуватися з двомісячною затримкою: з травня по серпень квадратний метр подешевшав на 10% у доларах. Рублеві ціни спочатку відреагували зростанням на 9%, а до серпня приблизно так само знизилися.

Зниження вартості бареля призводить до погіршення економічних показників у країні, що в свою чергу впливає на купівельну спроможність населення, а значить, падає попит на нерухомість. Коливання вартості нафти призводить до корекції цін на житло, динаміка помітна через шість місяців, пояснював у травні 2019 року директор агентства нерухомості «Поверхи» Ільдар Хусаїнов.

Кореляція ціни на нафту з вартістю нерухомості (Фото: За даними аналітики АН «Поверхи»)

Коливання нафтових котирувань зачіпають 10% найбагатших росіян

Вартість квартир в Москві найбільше пов'язана не з динамікою зарплат або доходів, а з коливаннями цін на нафту і курсом рубля до долара, підрахували в 2018 році експерти Центру макроекономічного аналізу і короткострокового прогнозування (ЦМАКП) Володимир Сальников і Ольга Міхєєва. Залежність цін на нафту і столичні квартири економісти розглянули у своїй роботі «Моделі ціноутворення для прогнозування цін на московському ринку житлової нерухомості».

При зростанні долара «відбувається одномоментний стрибок рублевих цін [за квадратний метр], але вже в наступному місяці, при інших рівних, ціни йдуть вниз, відіграючи назад близько дві третини підвищення», відзначали економісти. Ситуація, при якій ослаблення рубля веде до подорожчання квартир, говорить про те, що девелопери фіксують ціни на квартири в доларах. Втім, така тенденція перервалася в середині 2015-го — початку 2016 року, коли «багато забудовників прагнули «відв'язати» рублеві ціни від доларових» і навіть намагалися знижувати ціни всупереч ослаблення вітчизняної валюти, щоб підтримувати попит. В той же час продавці вторинної нерухомості на таке не наважувалися, тому споживачі переорієнтувалися на первинний ринок квартир, вказували економісти.

При аналізі зміни цін на житло по роках (з 2010-го по 2015-й) на перший план вийшли не доходи населення, які, здавалося б, повинні впливати на ціну нерухомості», вказують автори дослідження. Більш точним показником стали ціни на нафту, які були тісно пов'язані зі зміною попиту на нерухомість, номіновану в доларах. Експерти зробили висновок, що коливання нафтових котирувань більш точно відображають динаміку доходів у верхньому по доходах дециле населення (10% найбагатших росіян), представники якого і формують основний попит на нерухомість.

При аналізі вартості квартир, номінованої в рублях, також зафіксовано високий вплив нафти, проте не через валютний курс, а у взаємозв'язку з динамікою заощаджень населення. А велику частину заощаджень формують саме громадяни з найвищим доходом, пояснювали аналітики ЦМАКП. Але динаміка реальних доходів у цілому по економіці в основному дає уявлення про бідних верствах населення (так як їх більше), а добробут забезпечених громадян як раз добре відображає динаміка цін на нафту, і саме вона була драйвером зростання їх доходів. У той же час значущий вплив на ціноутворення нерухомості надає і вартість будматеріалів.

Категория: Недвижимость