Як купити ТЦ в Москві. Інструкція для тих, у кого є ?300 млн

Опубликованно 16.04.2020 00:38

У Москві кілька років поспіль зростає кількість торгових центрів (ТЦ) невеликого формату — від 3 тис. до 20 тис. кв. м орендної площі. За підрахунками Knight Frank, щоквартально у столиці вводять по два-чотири таких ТЦ. Аналітики пояснюють цю тенденцію зростанням популярності подібних торгових приміщень у населення. Городяни прагнуть заощадити і вибирають компактні торгові об'єкти поруч з будинком.

На тлі популярності невеликих торгових центрів з'ясували у експертів, як придбати такий об'єкт, чому важливий якірний орендар і через скільки років окупиться така інвестиція.

Ціна питання

Торговий центр — це комплексна, капіталомістка інвестиція, яка вимагає великого залучення в усі бізнес-процеси. Це — робота з трафіком, управління об'єктом, підвищення лояльності покупців, проведення заходів та багато іншого. Тому потрібно бути готовим до повної залученості у всі бізнес-процеси і управління, попереджають консультанти.

За оцінками експертів, в середньому для придбання торгового центру невеликого формату (районного ТЦ) потрібно 300-700 млн руб. (або 150-200 тис. руб. за 1 кв. м). За таку суму можна придбати об'єкт площею 3-5 тис. кв. м.

Куди звертатися

У інвестора є кілька способів покупки ТЦ. Перший — звернутися в профільні компанії. Зазвичай у них є своя база, збудована комунікація з власниками. Фахівці можуть підібрати об'єкт (під певні вимоги або допоможуть визначитися з ними) і супроводжувати угоду.

Простий підбір об'єкта безкоштовний. Якщо потрібно провести спеціалізований підбір, або знайти об'єкт із специфічним критеріям і супроводжувати угоду, то це буде коштувати близько 3% від вартості об'єкта, розповів партнер Colliers International Станіслав Бібік.

Другий спосіб — знайти підходящий варіант самостійно, наприклад, в інтернеті. Плюс такого сценарію — можливість заощадити, мінус — всі ризики покупець бере на себе.

Є ще один шлях — віддати гроші в краудфандинговые платформи, які займаються колективними інвестиціями. Коли 10-20 інвесторів об'єднують вкладення і купують ТЦ, в результаті кожен отримує частку.

Триптих вдалої покупки

Вигідна інвестиція в торговий центр — це, насамперед, вдале місцерозташування, з великим пішохідним трафіком. Поруч з метро, дорогий або житловим масивом. Тому перше, на що треба звернути увагу при вкладенні в ТЦ це локація і ще раз локація. Друге — якість об'єкта. Третє — склад орендарів.

«Серед орендарів обов'язково повинен бути сильний якірний орендар, який притягує покупців. Як правило, це продуктові супермаркети. Другим якорем може бути дитячий магазин або магазин товарів для дому, а також МФЦ — дуже перспективний і цікавий якір в даний час», — зазначив Станіслав Бібік.

Навколо якірного потрібно розмістити інших орендарів. Вони будуть сидіти на потоці «якоря» — це магазини одягу та взуття, аптека, зоомагазин, невеликі дитячі та спортивні магазини або фаст-фуд. Цей набір повинен бути зрозумілим і ефективним.

Ще необхідно приділити особливу увагу на якість активу, додав керівник департаменту ринків капіталу Cushman & Wakefield Алан Балоев. Мова про концепцію проекту (вона має бути зрозумілою і зручною для відвідувачів), поверхові плани (незручне розміщення буде впливати на продажі), конкурентне оточення (не варто купувати ТЦ, якщо по сусідству ще два об'єкти подібного формату). Також важливо звернути увагу на перспективи розвитку територій. Можливо, поруч з'явиться станція метро чи заплановано будівництво великого житлового комплексу.

Взаємодія з орендарями

Ще один пункт, який виділяють консультанти — якість договорів оренди, включаючи термін їх дії і стійкість бізнесу орендарів. Перевірка таких документів дозволить уникнути неприємних ситуацій. Приміром, можна придбати торговий центр, а договір з основним орендарем закінчується через півроку. Або договір до 2030 року, а продажі низькі. Тому потенційний інвестор повинен розуміти, як почуває себе орендар, не прийде він через місяць за знижками п, тому що локація не працює.

Експерти радять провести аналіз, зіставивши орендні платежі та торговельні обороти. Наприклад, коефіцієнти оренди для продуктового супермаркету складають 5-8% від річного товарообігу. Це означає, що якщо магазин торгує на 100 млн. руб. в рік, то він може платити за оренду 5-8 млн. руб. Якщо це аптека або магазин одягу, то показник оренди може становити 15-30% від товарообігу.

Тотальна перевірка

Після того, як потрібний об'єкт знайдений і інвестора влаштовує ціна (наприклад, це ТЦ в житловому масиві, в ньому хороший набір орендарів, зрозумілий потік), починається процедура перевірки об'єкта. Вона складається з трьох великих блоків — юридичного, технічного і фінансового. «Перевірку потрібно проводити після підписання угоди про наміри з продавцем. Це значить, що поки майбутній покупець буде перевіряти стан ТЦ, продавець нікому його не продасть», — зазначив партнер Colliers International.

Перше — потрібно перевірити пакет документів на землю, будинок, свідоцтво про право власності, вивчити договору з постачальними організаціями. Необхідно переконатися в легітимності існування будівлі. Проектування, будівництво і введення повинні проходити в рамках закону, щоб споруда потім не пішла під знесення.

Друге — переконатися в належному технічному стані торгового центру. Це якість будівництва, планування, евакуаційні виходи, стан інженерних систем (ліфти, ескалатори, кондиціонер) і т. д.

Третє — провести перевірку фінансового блоку. Вивчати бухгалтерію — надходження і витрачання грошових коштів, перевірити наявність заборгованості.

Договір

Після перевірочних заходів складається договір купівлі-продажу. На цьому етапі може бути скоригована ціна. Наприклад, в рамках перевірки знайшли неполадки на 5 млн. руб. (не працює двері, зламаний кондиціонер). Покупець може наполягати на зниженні вартості об'єкта на цю суму.

Якщо є юридичні або технічні ризики, договір слід додати блок гарантій. Тут можна вказати, що об'єкт не в заставі, на нього не претендують треті особи, побудований у відповідності з нормами, щодо об'єкта не ведуться судові спори і т. д. Після операції реєстрація переходу права власності відбувається в період від 5 до 12 робочих днів.

Управління ТЦ

Керувати торговим центром інвестор може самостійно, сформувавши команду. Від професіоналізму останньої буде залежати успіх бізнесу. Щоб вибудувати ефективну роботу по управлінню ТЦ, необхідно розуміння управлінських та організаційних аспектів, що стосуються майбутньої роботи торгового комплексу і управління ним. Це управління та адміністрування, регулювання відносин з орендарями, бухоблік, експлуатаційний контроль, реклама і багато іншого зазначила керівник відділу управління торговельною нерухомістю CBRE Олена Кисліцина.

13% річних

Доходи від оренди мінус витрати на експлуатацію та управління — відношення цього показника до вартості активу і визначає його прибутковість, пояснив Алан Балоев. За словами Станіслава Бібіка, торговий центр невеликого формату може приносити 11-13% річних. Для порівняння ставки за депозитами в банках знаходяться на рівні 5%. Окупитися таке вкладення може за 7-9 років.

Податки і зміст

Найбільша стаття витрат — податкові платежі, а саме податок на майно. Він обчислюється на основі кадастрової вартості, яка зараз прирівняна до ринкової вартості. Ставка — 1,7%, вона зростає. Це потрібно враховувати.

Ще одна суттєва стаття витрат — операційні витрати. Вони пов'язані з функціонуванням самого ТЦ. Це експлуатація і обслуговування інженерних систем (ліфти, ескалатори, кондиціонери, витрати на адміністрацію), охорона, прибирання, управління та комунальні послуги. За підрахунками експертів, в середньому витрати становлять 4-8 тис. руб. за 1 кв. м в рік.

Скільки потрібно часу

Щоб придбати торговий центр в цілому потрібно 6-12 місяців. Багато чого буде залежати від критеріїв покупця. При стандартних запитах зазвичай 3-6 місяців йде на пошук об'єкта і переговори з продавцем 1-3 на перевірку об'єкта і стільки ж на укладення самої угоди.

«Але чим агресивніше очікування, тим складніше оперативно підібрати опції. Приміром, людина хоче окупається за 2 роки проект, то він може шукати об'єкт 15 років. Бувають випадки, коли потрібний варіант перебував і за тиждень», — зазначив глава департаменту ринків капіталу Cushman & Wakefield.

Рада консультантів

Перед покупкою ТЦ краще «потренуватися» на стріт-ритейлі (приміщення на перших поверхах: аптеки, магазини) — це формат зрозумілий інвестору-початківцю. Тут один орендар, вибудувати взаємодію з яким набагато простіше, ніж з пулом орендарів. Крім того, сам бізнес менш капіталомісткий. Інвестиції в стріт-ритейлі починаються від 20 млн руб.

Після того, як інвестор «спробував» стріт-рітейл, може перемикатися на торгові центри районного формату.

Категория: Недвижимость