Долар — 75, євро — 84: що буде з іпотекою після обвалу рубля

Опубликованно 20.04.2020 00:32

Ще недавно глава російського уряду Михайло Мішустін називав поточні ставки високими і закликав кабмін працювати над здешевленням іпотеки. Після обвалу рубля ключовим завданням стало уникнути зростання іпотечних ставок, тому що всі попередні кризи супроводжувалися подорожчанням іпотеки.

У четвер, 12 березня, курс долара вперше з лютого 2016 року перевищив 75 рублів. Курс євро зростає і наближається до позначки 85 рублів. На ринках триває паніка після оголошення пандемії коронавіруса.

Розбираємося, що буде з іпотечними ставками після падіння цін на нафту і валютних коливань і, головне, чи варто брати іпотеку в умовах невизначеності.

Як вели себе іпотечні ставки в попередні кризи

Попередні фінансові кризи (2008, 2014) супроводжувалися збільшенням іпотечних ставок. Якщо до кризового 2008 року ставки по іпотеці стабільно знижувалися, влітку 2008-го вони знаходилися на рівні 12,5%, то у розпал фінансової кризи зросли до 15%. Це призвело до дворазового скорочення ринку іпотеки — з 349 тис. кредитів у 2008 році до 130 тис. в 2009-м.

По мірі виходу з кризи ставки за житловими кредитами стали поступово відновлюватися, поки в 2014 році не настав новий фінансова криза. В грудні 2014-го Банк Росії заради порятунку рубля підвищив ключову ставку відразу на 6,5 в.п. — до 17%. Це стало рекордним значенням за всю історію російського ринку іпотеки. Комерційні банки відреагували на рішення регулятора і підвищили ставки за кредитами. Іпотека стала видаватися під 17-20% річних. Попит на новобудови серйозно впав, а забудовники опинилися на межі банкрутства. Щоб уникнути негативних наслідків, держава запустило програму субсидування іпотечних ставок на новобудови та ситуацію вдалося стабілізувати.

Через півтора року іпотека повернулася до докризового рівня і далі стала дешевшати. У 2018 році ставки опустилися до 10,5%, це призвело до рекордної видачі іпотеки. За 2018 рік росіяни оформили близько 1,5 млн житлових кредитів на 3 трлн руб. Це стало абсолютним рекордом.

Пізніше ЦБ двічі підвищив ключову ставку з-за високих інфляційних очікувань і валютних коливань, що призвело до подорожчання іпотеки і охолодило попит. Але до кінця 2019 року іпотечні ставки слідом за ключовою знову поповзли вниз. Середньозважена процентна ставка по іпотеці в грудні 2019 року досягла мінімального за всю історію спостереження значення — 9,0%.

У лютому 2020 року Банк Росії опустив ключову ставку в шостий раз поспіль — до 6% річних. На це відреагували провідні комерційні банки, знизивши ставки за кредитами. Тоді ж нацбанк припустився зниження ключової ставки на найближчих засіданнях (березневому і квітневому). Експерти у свою чергу заявили, що вже в першому півріччі ставки по іпотеці можуть знизитися до історичних 8,5%.

Іпотека під ударом

Однак після подій 9 березня (зниження вартості нафти, різке ослаблення рубля) прогнози довелося переглянути. До обвалу рубля передбачалося, що регулятор на березневому засіданні знизить ключову ставку на 0,25 п. п. Це дозволило б комерційним банкам на стільки ж зменшити ставки за кредитами. Тепер зниження іпотечних ставок ставиться під сумнів. Втім, все залежатиме від того, як ЦБ надійде з ключовою ставкою на найближчому засіданні (заплановано на 20 березня), майже одноголосно говорять експерти, опитані «РБК-Нерухомістю».

Іпотечні ставки в першу чергу залежать від ключової ставки ЦБ. На неї орієнтуються комерційні банки, видаючи кредити. Ключова знижується — зменшуються ставки за кредитами, і навпаки. Вартість валюти в даному випадку впливає на іпотеку опосередковано, пояснив аналітик ГК «Фінам» Олексій Коренев.

«Ослаблення рубля може змусити регулятора перестати знижувати ставки, а якщо ситуація розвиватиметься негативно, то і перейти до помірного підвищення. У цій ситуації слідом за ключовою зростуть та іпотечні ставки», — розповів аналітик.

Реакція банківського сектора на стрибок курсів валют буде значною мірою залежати від дій, які зробить Банк Росії, підтвердила молодший директор по банківських рейтингів агентства «Експерт РА» Катерина Щурихина. «У разі значного зростання інфляційних ризиків ключова ставка буде підвищена. Як наслідок, зростуть вартість фондування на ринку і кредитні ставки. Однак на поточний момент більш вірогідний сценарій призупинення циклу зниження ключової ставки, ніж її підвищення», — заявила вона.

При цьому навіть в умовах низької інфляції регулятор може відмовитися від подальшого пом'якшення монетарної політики, допустив директор групи рейтингів фінансових інститутів АКРА Валерій Півень. «В таких умовах тенденція до зниження іпотечних ставок може призупинитися. Ми очікуємо руху середньозважених іпотечних ставок до рівня 8,5%. Однак поточні умови роблять період досягнення цього рівня труднопрогнозируемым», — сказав він.

Однак малоймовірно, що повториться ситуація різкого підвищення ключової ставки, як це було в грудні 2014 року, зазначив генеральний директор Рейтингового агентства будівельного комплексу (РАСК) Микола Олексієнко. «Якщо і відбудеться корекція, то максимум на 1,5–2%. Якщо ж відштовхуватися від одного з основних індикаторів для банків (з точки зору прибутковості іпотечних ставок) — прибутковості десятирічних ОФЗ, то варто очікувати, що вже найближчим часом іпотечна ставка може підвищитися на 0,5–1 п. п.», — пояснив він.

Поточна ситуація з іпотекою має свої особливості, які, можливо, змусять ЦБ відкласти таке рішення, вважає керуючий партнер компанії «Метриум» Марія Литинецкая. «Останні місяці президент і прем'єр неодноразово заявляли про необхідність скорочення іпотечних ставок, і розворот на 180 градусів може бути сприйнятий дуже негативно напередодні голосування за поправки в Конституцію 22 квітня», — зазначила вона. На її думку, на майбутньому засіданні ЦБ збереже ставку на поточному рівні, але підвищить її через один — три місяці, коли породжена девальвацією рубля інфляційна хвиля накриє економіку.

В очікуванні години Х

Поки нічого страшного не сталося: ринок житла не відчув впливу валютних коливань силу своєї інертності, кажуть експерти. Ситуація відносно стабілізувалася, паніки, що панувала 9 березня, вже немає. У поточних умовах головне завдання російського уряду — не допустити різкого падіння рубля. Тому багато буде залежати від того, наскільки ЦБ і Мінфіну вдасться взяти під контроль ситуацію на валютних ринках.

«Долар навряд чи повернеться до позначки в 62 руб., але зупинити зростання на рівні 68-70 — цілком можливо. Тим більше що в умовах шоків і криз уряду надто міцний рубль невигідний. Невелике ослаблення національної валюти дозволяє експортерам нафти за рахунок курсових різниць компенсувати частину втрат», — зазначив аналітик ГК «Фінам».

При цьому поточні валютні коливання не можна порівнювати з кризою 2008 або 2014 років. У Росії є резерви протистояти подібній ситуації: немає великого зовнішнього боргу, колосальні золото-валютні резерви і величезний фонд національного добробуту, в значній мірі відбулося імпортозаміщення. Це дозволить уникнути фатального зростання цін і пережити кризу з мінімальними втратами, впевнений аналітик.

Що буде з попитом

Іпотечний попит будуть визначати ставками. Їх підвищення призведе до подорожчання іпотеки, це охолодить купівельний інтерес. «Якщо ситуація на валютному ринку стабілізується, то ринок іпотеки також не зазнає істотних змін», — сказав Валерій Півень з АКРА.

Якщо кризові явища в економіці почне поглиблюватися, то попит на іпотечні кредити знизиться, а банки можуть підвищити вимоги до нових позичальників (збільшення початкового внеску і обмеження кредитування клієнтів «з вулиці»), вважає Катерина Щурихина з «Експерт РА». «В такому випадку можуть бути вжиті заходи державної підтримки. Наприклад, надання кредитів з пільговою ставкою широким категоріям населення, як це було в період минулої кризи», — припустила експерт.

Микола Олексієнко, навпаки, вважає, що в разі негативного сценарію іпотечний ринок може обійтися без додаткових заходів підтримки. На його думку, останнім часом держава і так суттєво підтримало ринок за рахунок реалізації різних програм для молодих сімей. Досвід минулих років показав, що житловий ринок останнім часом знизив свою залежність від валютних коливань. Крім того, багато сімей, які планують покращити свої житлові умови, тримають заощадження на валютних рахунках. Відповідно, така категорія тільки виграє від валютних коливань.

Брати чи не брати іпотеку

Людям, які планують брати іпотеку, необхідно слідкувати за рішенням ради директорів ЦБ з приводу іпотечної ставки. При цьому тим, хто вже визначився з об'єктом і програмою кредитування, краще не зволікати з покупкою, радять експерти.

Для тих, хто планував найближчим часом поліпшити житлові умови, треба брати іпотеку, вважає глава РАСК. «В найближчі місяць-два можна застати ситуацію, за якої ціни і ставки ще не встигнуть відреагувати на валютні коливання. Звичайно, все це вірно за умови відсутності різкого підвищення ключової ставки вже найближчим часом», — уточнив він.

Аналогічну точку зору озвучила і Катерина Щурихина. «Найближчим часом брати іпотеку варто тільки тим, хто планував купувати житло таким способом і вже знайшов відповідні варіанти. З високою ймовірністю ставки по іпотеці нижче вже не будуть, а валютний шок ще не позначився в повній мірі в цінах на нерухомість», — сказала вона. Проте поспішно шукати об'єкт нерухомості і брати іпотеку в інвестиційних цілях може бути занадто ризиковано, додала експерт.

У такій обстановці покупцям, які перебувають у стадії отримання кредиту, не треба довго роздумувати, погодилася Марія Литинецкая. «Слід приготуватися і клієнтам, що розглядає можливість придбати квартиру за допомогою кредиту, так як підвищення ставок може бути плавним, а не різким, як у 2015 році. Варто подумати про рефінансування позичальників з непогашеними кредитами, отриманими в минулі роки за високими ставками», — порадила вона.

На думку Олексія Коренєва, малоймовірно, що хтось побіжить брати іпотеку, просто щоб не стало гірше. Іпотека — це серйозне навантаження і відповідальність, тому більша частина до цього питання підходить зважено.

Категория: Недвижимость