Експерти побачили в рішеннях Путіна потенціал для зростання ринку нерухомості
Опубликованно 24.04.2020 00:38
Всі виплати доходів (у вигляді відсотків і дивідендів), що йдуть з Росії за кордон в офшорні юрисдикції, повинні обкладатися адекватним податком. Про це заявив Володимир Путін під час телезвернення у середу, 25 березня. Президент Росії також запропонував встановити податок на відсотковий дохід в розмірі 13% з банківських вкладів або інвестицій в боргові цінні папери, які перевищують 1 млн руб.
Експерти вважають, що ці ініціативи позитивно позначаться на інвестиційному потенціалі об'єктів нерухомості в Росії.
Що сказав Путін
«Всі виплати доходів (у вигляді відсотків і дивідендів), що йдуть з Росії за кордон в офшорні юрисдикції, повинні обкладатися адекватним податком. Зараз дві третини таких засобів <...> в результаті різного роду схем так званої оптимізації оподатковуються реальною ставкою податку лише в 2%. Тоді як громадяни навіть з невеликих зарплат платять прибутковий податок в 13%. Тому пропоную для тих, хто виводить свої доходи у вигляді дивідендів на закордонні рахунки, передбачити ставку податку на такі дивіденди в 15%.
<...>
Пропоную для громадян, чий загальний обсяг банківських вкладів або інвестицій в боргові цінні папери перевищує 1 мільйон рублів, встановити податок на відсотковий дохід в розмірі 13%. Тобто, повторюю, не сам внесок, а тільки відсотки, одержувані з таких вкладень, будуть обкладатися податком на доходи фізичних осіб. Підкреслю, така міра торкнеться лише близько 1% вкладників. При цьому умови для розміщення коштів в російських банках і раніше залишаться привабливими і одними з найприбутковіших у світі», — сказав Путін.
«Інвестори переведуть фінанси в більш ліквідні активи». Коментарі експертів
Найкращим способом отримання високої прибутковості стане нерухомість, так як в поточній економічній ситуації — це самий надійний, перспективний та високодохідний фінансовий інструмент, вважає комерційний директор групи компаній «РКС Девелопмент» Олександр Коваленко. «Багато людей, у яких закінчуються строки банківських депозитів, будуть розглядати саме цей напрямок [нерухомість. — Прим. ред.]. На сьогодні ми бачимо, що при купівлі квартири прибутковість становить 10-30% річних, при цьому ключова ставка ЦБ залишилася без змін, а значить, банки так само утримаються від збільшення іпотечної ставки. Таким чином, люди, які зараз вклали свої гроші в банківський продукт і потрапили під оподатковування, переведуть фінанси в більш ліквідні активи», — сказав експерт.
Ситуація з депозитами останнім часом така, що ставки за ними низькі, рідко в останні роки можна було відкрити вклад зі ставкою вище 6-7% річних, прокоментувала ініціативу голова ради директорів компанії «Бест-Новострой» Ірина Доброхотова. «Таку прибутковість (і набагато більш високу) за рахунок зростання ціни по мірі підвищення будівельної готовності в Москві може забезпечити практично будь-яка столична новобудова з гарним темпом будівництва. Тому останнім часом вклади істотно поступалися нерухомості. Зараз можна підібрати проекти з прибутковістю 10-12% річних і вище, і введення податку на великі депозити дійсно може спонукати ряд громадян віддати перевагу нерухомість банківських інструментів», — розповіла ріелтор.
Рішення президента про введення податків 13% на доходи за банківськими вкладами понад 1 млн руб. додатково зрушує чашу терезів на користь придбання нерухомості, сказав керівник відділу консалтингу та аналітики «НДВ-Супермаркет Нерухомості» Сергій Килимів. «Зараз при вкладі сумою на 5 млн руб. на три роки можна досягти прибутковості максимум 7%, тобто 350 тис. руб. у рік, з яких буде сплачено 45 тис. податку. Так, прибутковість знизилася на 1%. При цьому при вкладенні аналогічної суми в новобудову на етапі котловану можливо отримати 5-20%, у разі перших ДДУ — до 20-25%. Або ж здати в оренду — найбільш високим відсотком річного доходу володіють студії (8%, з терміном окупності 12 років), однокімнатні квартири (6-7% і 14-16 років відповідно), апартаменти (9-12% на рік, окупність 11-13 років). При купівлі комерційних площ дохід у такому разі 2,5 рази вище, ніж від оренди під житло. Окупність — сім-вісім років, що відповідає прибутковості 12,5–14% річних. Можна знайти пропозиції з окупністю навіть в шість років (17% річних). При цьому інвестор буде отримувати щомісячний дохід 80-85 тис. руб. (при ставці оренди 20 тис. руб. за 1 кв. м в рік). Проте дохід у такому випадку пов'язаний з ризиками і додатковими витратами на його отримання на відміну від банківського вкладу».
«Анонсований податок на проценти, отримані за вкладами та вкладень в боргові папери, що перевищують 1 млн руб., безумовно, вплине на привабливість даних інструментів негативно. Російське суспільство традиційно розглядає вкладення в новобудови як інструмент збереження капіталу і в ряді випадків — заробітку. Що, за логікою, близько до борговим інструментам та банківських депозитах. Враховуючи той факт, що перелічені інструменти (боргові папери, вклади та нерухомість) сприймаються як близькі по функціоналу і ступеня ризику, запропоновані зміни за інших рівних призведуть до зміщення інтересу на користь нерухомості», — заявив «РБК-Нерухомості» керуючий партнер юридичної фірми BMS Law Firm Олексій Матюхов.
На введення податку на відсотки за вкладами понад 1 млн руб. неодмінно зреагують банки, розповів директор департаменту житлової нерухомості Penny Lane Realty Сергій Колосницын. «В результаті вклади стануть не таким вигідним підприємством для громадян. Незважаючи на це, купівля новобудови не стане аналогам вкладу, тому що в сегменті первинного житла після 2018 року відсоток проектів, придатних для інвестиційних цілей, вкрай малий. Нерухомість — це можливість зберегти капітал, але не отримати з нього прибуток. Тому, якщо покупцеві потрібно житло (нехай і в перспективу, для дітей), то купити зараз квартиру — своєчасна міра. Але от в якості інструменту для отримання прибутку я б такий варіант розглядати не став», — заявив Колосницын.
«Інвестиційні проекти в нерухомості як менш ризиковані отримають приплив коштів від легализующихся інвесторів», — прокоментував керуючий партнер М9 development Антон Минеджян. За його словами, вивільнені кошти можуть бути спрямовані на ринок ІЖС всередині Росії. «Саме ця сфера менш зарегламентирована захисними структурами і більш гнучка до фінансових моделей. Такий великий потенційний попит росіян на ІЖС озвучено відразу в декількох дослідженнях, які заслуговують на довіру. І програма розвитку ІЖС, анонсована кілька днів тому урядом Росії, тому підтримка», — сказав Минеджян.
Нерухомість — це довгострокові інвестиції, що підходить не всім інвесторам, заявила директор з маркетингу та PR міжнародної ріелторської компанії Barnes Moscow Анастасія Колупаєва. За її словами, тепер багато вкладники будуть або знімати гроші, переводити їх у долари і класти на депозити, або шукати інші варіанти вкладень. Заможні вкладники можуть звернути увагу на предмети мистецтва або яхти, «що відбувається вже зараз», резюмувала експерт.
«Звичайно, це позначиться на попиті, тому що на ринку нерухомості є більш-менш зрозумілі законодавчі норми і немає податку на прибуток з продажу житла, якщо продавець володів нею не менше п'яти років. Крім того, девелоперський бізнес поки досить стабільно тримається в сірій зоні — багато домовленості відбуваються при особистій зустрічі сторін», — уточнив керуючий партнер Point Estate Павло Трейвас. Він зазначив, що таким чином є спосіб обходити податки та багато громадян поки ще згодні на це. Однак вплив на попит буде дуже незначним, близько 5-7%.
Російські об'єкти нерухомості стануть непривабливими для іноземних інвесторів
Керуючий партнер Knight Frank Олексій Новіков:
— Виведення коштів в офшори або в компанії іншої юрисдикції в більшому обсязі здійснюється не девелоперами. Активні девелопери зазвичай спрямовують кошти в розвиток своїх компаній, будучи локальними російськими гравцями з російськими бенефіціарами бізнесу і основним капіталом у Росії. Тому для них це не найбільша проблема.
Більшою мірою введення податку торкнеться бенефіціарів і компаній, бізнесом яких є отримання доходу від нерухомості в Росії.
Це рантьє, рентні фонди, власники нерухомості, кінцевими бенефіціарами яких є іноземні фізичні особи, корпорації або фонди. Часто це також ультрасостоятельные росіяни, основний капітал яких знаходиться за кордоном. Їх дана міра торкнеться більшою мірою: зросте податкове навантаження, виводити гроші з Росії стане ще дорожче.
Цей захід також може негативно позначитися на інтересі іноземних інвесторів. Російські об'єкти, що приносять рентну прибутковість, стануть для них менш привабливими.
Це може призвести до того, що такі інвестори будуть менше вкладати в російські об'єкти або активніше виставляти їх на продаж. Російським власникам, які історично працювали через офшорні структури, доведеться активно реструктуризувати свій бізнес, наприклад у бік володіння через ЗПІФ нерухомості, або вони постраждають з точки зору дивідендної прибутковості.
Категория: Недвижимость
