Переуступка прав: як влаштована перепродаж квартир в новобудовах
Опубликованно 30.10.2017 10:13
Купити квартиру в новобудові можна не тільки у компанії-забудовника. Одночасно з девелопером, який зводить будинок, житло в тому ж самому будинку можуть продавати приватні інвестори, інвестиційні фонди та інші юридичні особи. Якщо вони пропонують придбати квартиру в ще не побудованому будинку, то така угода називається переуступкою прав.
Суть цього явища в тому, що продавець і покупець домовляються про перехід права власності на неіснуючий об'єкт. Російські закони забороняють продавати фактично непостроенную нерухомість. Тим не менш викупити житло ще не зданому в експлуатацію будинку можна, якщо укласти так званий договір цесії, або переуступки прав. У цьому випадку покупець бере на себе всі права та обов'язки пайовика, яким спочатку був продавець, а продавець отримує гроші.
Ріелтори, які працюють на первинному ринку московського житла, розповіли «РБК-Нерухомості» про те, які підводні камені є при придбанні квартир по переуступці прав і як краще підготуватися до такої операції.
Навіщо користуватися переуступкою
Переуступка прав — не самий очевидний спосіб придбати квартиру в новобудові. Переважна більшість покупців житла на первинному ринку воліє мати справу безпосередньо із забудовником: у Москві частка таких операцій перевищує 70%, повідомляє ріелторське агентство «Бест-Новострой» з посиланням на дані Росреестра.
Друге місце за поширеністю займають оптові угоди, при яких якась компанія (тобто юридична особа) одноразово викуповує у девелопера частина квартир. При такій оптової продажу забудовник може надати юрособі знижку, вказали в «Бест-Новобудові». Такий механізм вигідний для девелопера, так як забудовник може відразу позбутися десятків квартир. Вигоду знаходить і компанія-покупець: зазвичай такі фірми притримують куплені лоти, щоб згодом продати їх приватним особам за більш високою вартістю.
Безпосередньо переуступка прав займає всього 3% від первинного ринку столиці, випливає з статистики Росреестра.
Структура продажу квартир на первинному ринку Москви в 2017 році
Тип операції Частка від загального обсягу угод по ДДУ, % Купівля фізособою у забудовника 71% Оптові угоди з юрособою 21% Оптові угоди з фізособою (більше 4 лотів на 1 фізособа) 4% Переуступка від юрособи 2% Переуступка від фізособи 1%
Таблиця: «Бест-Новострой», Управління Росреестра по Москві
Найбільш ходові лоти, як правило, не надходять на реалізацію на старті продажів нового проекту — їх залишають на потім, пояснила «РБК-Нерухомості» голова ради директорів «Бест-Новобудови» Ірина Доброхотова. При цьому оптові покупці за рахунок неформальних відносин з девелопером можуть придбати квартири заздалегідь, а потім виставити їх на продаж. В такому випадку переуступка прав може виявитися єдиним варіантом купити квартиру бажаної площі і комнатности в конкретному РК.
Переуступка також може виявитися затребуваною, якщо покупець хоче квартиру з не самими поширеними характеристиками і такі лоти вже закінчилися у девелопера. Наприклад, в ЖК може бути лише два-три речення чотирикімнатних квартир економ-класу. Подібні квартири можуть заздалегідь викупити інвестори, щоб потім перепродати їх звичайним покупцям за більш високою ціною.
«Самі забудовники часто неохоче дають згоду на переуступки, щоб не плодити конкуренцію всередині проекту, — попередила Ірина Доброхотова. — При переуступці ціна буде вище, так як зростає будівельна готовність об'єкта — в особливості, якщо купили квартиру на початковій стадії готовності, а по переуступці продають ближче до моменту введення будинку. В ціну переуступки може бути включена і комісія забудовника (якщо вона мається на увазі за оформлення переуступки) — особливо в тому випадку, якщо з переуступки пропонується об'єкт з особливими характеристиками, яких у забудовника в продажу не залишилося».
«Головний плюс цієї схеми полягає в тому, що договір уступки права вимоги підлягає державній реєстрації в Росреестре, — зазначила генеральний директор ріелторського агентства «Бон Тон» Наталія Кузнєцова. — З моменту такої реєстрації набувач стає повноправним учасником пайового будівництва з усіма правами та обов'язками, передбаченими договором та законом № 214».
Хто продає
Продавців, які пропонують житло в новобудові по переуступці, можна розділити на три групи, розповів керуючий партнер ріелторського агентства «Національна Нерухомість» Дмитро Пантелеймонов. «Перша група — це інвестори. До них належать приватні особи, які купують в середньому від однієї до десяти квартир, юридичні особи, обсяги інвестування яких вимірюються в сотнях мільйонів рублів, і Зпіф (тобто закриті пайові інвестиційні фонди), що спеціалізуються на нерухомості», — перерахував Пантелеймонов.
«Друга група — підрядники, — продовжив експерт. — Це юридичні особи, які надавали різні послуги — від будівельних до маркетингових. Найбільш поширені серед них підрядники по будівництву, з якими забудовник частково або повністю розраховується квадратними метрами. Третя група — це фізичні особи, які купили нерухомість для себе, для членів своєї родини або для здачі в оренду, але з різних причин вирішили або вимушені її продати».
В агентстві нерухомості «Бон Тон» у 2017 році зафіксували зниження частки фізичних осіб, які перепродують раніше придбану квартиру. На думку Наталії Кузнєцової, це пов'язано зі зниженням прибутковості від інвестування в нерухомість.
«Варто сказати ще про одну групі інвесторів — це інвестори, які купують житло для подальшої здачі в оренду, — додав Дмитро Пантелеймонов. — Зараз частка таких інвесторів в класичних проектах економ - і комфорт - класу мінімальна (менше 3%), так як орендний бізнес у нашій країні приносить дохід [все] на рівні 4-5% річних».
Як перевірити квартиру
Основним підводним каменем, на який необхідно звернути увагу, є той факт, що передаються не тільки права, але і обов'язки за договорами участі в пайовому будівництві, звернули увагу в агентстві «Бон Тон». «Якщо попередній учасник (цедент) не виплатив всю суму за договором, то доплачувати його борги доведеться новому учаснику (цесіонарію). Тому необхідно запитувати платіжні документи, що підтверджують фактичну оплату ціни договору участі, а також довідку від забудовника про здійснені взаєморозрахунки та про відсутність заборгованості по оплаті», — порекомендувала Наталія Кузнєцова.
«Якщо цесія укладається між фізичними особами, то закон допускає оплату ціни поступки до державної реєстрації договору, — заявила генеральний директор «Бон Тони», — Це створює можливість «продати» права кілька разів. Тому бажано використовувати для взаєморозрахунків банківську комірку».
Досить складно, а часом і зовсім неможливо придбати за переуступку квартиру, яка була куплена по іпотеці, якщо у покупця теж іпотечний кредит, зазначили в «Бест-Новобудові». «Але якщо покупець прийшов з готівкою, це можливо, — пояснила Ірина Доброхотова. — Зустрічаються операції переуступки, коли іпотека спочатку погашається, а потім оформляється договір поступки права власності».
«У цьому випадку оформляється два договори: спочатку — договір позики між покупцем і продавцем. Це проста письмова форма: договір не підлягає реєстрації, це в своєму роді розписка, — додала Доброхотова. — Покупець спочатку передає за договором позики гроші продавцю квартири, той погашає іпотеку, знімає «обтяження» (в новобудовах це не власне обтяження, так як ще немає об'єкта, а штамп на ДДУ — «Іпотека в силу закону»). Таким чином, квартира перестає бути іпотечної і потім вже переоформляється на покупця (переуступка права). Коли будинок вводиться в експлуатацію, покупець вже оформляє свідоцтво про право власності».
Основний чинником ризику при купівлі квартири по переуступці права можна назвати надійність забудовника, вважають в «Національній Нерухомості». «Ви повинні бути впевнені, що будинок буде зданий в строки, зазначені в договорі дольової участі, — заявив Дмитро Пантелеймонов. — Також потрібно перевірити факт виконання продавцем/інвестором зобов'язань по оплаті перед забудовником або попереднім власником. Як правило, це підтверджується актом про виконання фінансових зобов'язань, який підписують забудовник та інвестор. Якщо ланок в ланцюжку угоди більше, то по кожному з них потрібно перевірити виконання зобов'язань по оплаті».
«Також варто звернути увагу на те, яким чином інвестор виконував свої зобов'язання по оплаті: шляхом оплати грошовими коштами, взаємозаліком за виконані роботи, векселем або якось інакше, — порадив Пантелеймонов. — Якщо ви купуєте квартиру у юридичної особи, запросіть документи, що підтверджують повноваження підписанта на здійснення даної угоди. Іноді в статуті організації у генерального директора немає повноважень на відчуження власності. У випадку зі ЗПІФ такі ризики мінімальні, оскільки всім операціях попередньо потрібна згода депозитарію або спеціального інвестиційного комітету».
Окремий фактор — питання ціни. «Купуючи квартиру з відступлення права вимоги, ви отримуєте право вимоги на ту суму, яка вказана у першому договорі дольової участі. Вона, як правило, значно менша від тієї ціни, яку ви оплачуєте інвестору. Тобто у разі затримки здачі будинку в експлуатацію та виникнення судових спорів з забудовником базовою ціною для розрахунку всіх пені і штрафів в вашу користь буде ціна договору між забудовником і першим власником, а не та ціна, яку ви заплатили інвестору», — розповіли в «Національній Нерухомості».
Як змінився ринок
За останній час в Москві і Підмосков'ї істотно знизилася кількість квартир, що продаються по переуступці прав, виявили в ріелторських агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» і «Національна Нерухомість». «Два роки тому зменшилася кількість людей з вільними грошима, що не могло не позначитися на попиті і відбитися на інвесторах. Частка перепродажів знизилася — до 20% людей в результаті залишали інвестиційне житло для власного проживання», — заявив «РБК-Нерухомості» директор департаменту продажів агентства Est-a-Tet Валерій Ручий.
Приватні інвестори (тобто фізичні особи і невеликі юридичні особи) з січня 2015 року практично не інвестують у новобудови, впевнений Дмитро Пантелеймонов. «Великі інвестори (юридичні особи та Зпіф) продовжують працювати на ринку, але частка інвестицій у житло помітно скоротилася, — уточнив експерт. — Особливо це стосується економ Підмосков'я. У 2017 році такі операції проходили лише в тих випадках, коли співвідношення «ціна/ліквідність об'єкта/надійність забудовника» було очевидно вигідним. З інвестиціями в московські проекти справи йдуть краще, але ненабагато».
У ряді знакових проектів прибутковість може бути набагато вище, ніж по банківських депозитах (близько 11% в деяких проектах комфорт-класу і до 17% в класі преміум), однак приватним інвесторам на старті продажів складно знайти такий об'єкт і спрогнозувати, які в ньому будуть продажу, відзначили в «Бест-Новобудові». «Багато вирішуються на покупку новобудови тільки переконавшись, що будівництво ведеться динамічно, а об'єкт знаходиться на стадії монтажних робіт. У цьому випадку переуступка буде вже не так вигідна [для продавців]», — пояснила Ірина Доброхотова.
«В цілому з 2015 року можна говорити про тривалому спаді на ринку житла, — уклав Дмитро Пантелеймонов. — Такий тренд збережеться і в найближчі роки. Це викликано декількома причинами: перевищення пропозиції над попитом, наслідки демографічної кризи дев'яностих, а також майбутня реновація, яка так чи інакше скоректує ринок вниз зважаючи великих обсягів житла, які вийдуть на ринок».
Категория: Недвижимость
