Зламані стіни: 5 юридичних питань про можливість об'єднання квартир
Опубликованно 31.10.2017 08:00
У Росії набирає популярність об'єднання декількох квартир в одну. Такий варіант виявляється затребуваним у швидко зростаючих сімей: покупка другої квартири поруч з існуючою дозволяє уникнути переїзду і збільшити житлову площу.
Дизайнери розробляють для таких квартир особливі рішення — але перш ніж задуматися про інтер'єрі «скленной» квартири, власникам доведеться узаконити саме об'єднання. На прохання «РБК-Нерухомості» професійні юристи розібрали п'ять ситуацій, з якими стикаються люди, що купили дві сусідні квартири в багатоповерховому будинку з метою отримати одне просторе житло.
Я об'єднав дві квартири, але мені не потрібні два санвузли. Хочу залишити тільки один, а другий зробити частиною кімнати чи кухні: знести стіну, яка відокремлює ванну від передпокою, і використовувати простір для розширення житлової площі. Це законно?
Петро Чистяков, директор адвокатської контори «Адвокат» Московської міської колегії адвокатів:
— У даному випадку мова ведеться про так званому горизонтальному об'єднання квартир. Таке об'єднання з усіма змінами відноситься до перепланування і закон чітко обумовлює, що саме заборонено робити в даному випадку. Зокрема, не можна створювати санвузли над житловими кімнатами сусідів. Але якщо ви розширюєте кухню в бік санвузли (або замість санвузла), то вона виявляється під «мокрою» зоною сусідів зверху. Російські власті розцінюють це як «свідоме погіршення житлових умов» і забороняють подібні дії. Тому перемістити кухню або будь-яку іншу житлову кімнату на місце санвузли (або навіть частини санвузла) не можна.
У цьому правилі є кілька винятків — якщо квартира дворівнева або над або під нею знаходяться нежитлові приміщення. Виходом може стати використання території незатребуваного санвузла в якості продовження передпокою. Коридор не відноситься до житлових приміщень, бо розширити його за рахунок знесеного санвузла можна. Але знову є нюанси.
У колишньому санвузлі може перебувати таке обладнання, як крани, вентилі чи щось подібне, і до цих об'єктів заборонено закривати доступ. Також не можна демонтувати і переносити вентиляцію, газові труби і водні стояки. Дані вимоги необхідно враховувати при переплануванні. Приміщення, які оснащені газовими плитами або газовими колонками, повинні бути відокремлені від кімнат стінами. Відповідно, якщо в санвузлі передбачена газова колонка, то перед знесенням стіни доведеться переносити її в інше приміщення, належним чином оформивши такий перенесення в газовому господарстві.
Нарешті, зносити стіну можна тільки в тому випадку, якщо вона не є несучою. Інформацію про типі стіни можна знайти в технічному плані приміщення.
Я купив дві сусідні квартири з загальним тамбуром і хочу приєднати його до квартир: прибрати вхідні двері і зробити входом у всю об'єднану квартиру нинішній вхід в тамбур. Це законно?
Марина Клепко, партнер юридичної компанії «Неділько і партнери»:
— Ні, це незаконно. Справа в тому, що приміщення, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в багатоквартирному будинку, вважаються спільним майном. До спільного майна, зокрема, відносяться міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, коридори, технічні поверхи, горища та підвали. Згідно п. 1 ст. 290 Цивільного кодексу Росії, спільне майно у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності всім власникам квартир. Приквартирный тамбур теж відноситься до загального майна, в силу чого належить на праві спільної часткової власності всім власникам квартир у будинку, а не тільки власникам квартир, доступ до яких забезпечує цей тамбур.
У відповідності зі ст. 36 Житлового кодексу Росії зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе тільки за згодою всіх власників приміщень у даному будинку. Таким чином, для використання приквартирного тамбура в особистих цілях (щоб прибрати нинішні вхідні двері і зробити вхід на всю об'єднану квартиру) потрібно отримати згоду всіх власників. При цьому для дозволу на тимчасове користування тамбуром достатньо кворуму від двох третин голосів усіх власників приміщень; якщо ж мова йде про відчуження тамбура в особисту власність, то необхідний кворум всіх власників приміщень.
Також слід звернути увагу на наявність у приквартирном тамбурі інженерних комунікацій, необхідних для обслуговування будинку: у такому разі приєднання до конкретної квартирі не допускається навіть при згоді всіх власників приміщень.
Після отримання згоди власників потрібно оформити документи за погодженням перебудови та перепланування житлового приміщення шляхом приєднання до нього приквартирного тамбура. У Москві цим займається Мосжілінспекция.
Я хочу зробити собі дворівневу квартиру в типовій багатоповерхівці: купити однакові квартири, розташовані одна над іншою, і обладнати між ними перехід через балкон. На балконі вже є протипожежна сходи, так що нічого будувати не доведеться. Чи зможу я на законних підставах замінити розташований на території цих квартир ділянку сходи, щоб зробити її більш грунтовної — приміром, укріпити бетоном або встановити перила? Можна відгородити свою ділянку сходів або побудувати додаткову сходи додатково до існуючої?
Олександр Карабанов, адвокат:
— Пожежна драбина на балконі є евакуаційним виходом у випадку виникнення загоряння — про це йдеться в СНиП 21-07-97 «Пожежна безпека будівель і споруд». Незважаючи на те, що балкони і лоджії є частиною квартир, а відповідно, належать власникам цих квартир, пожежні сходи юридично є власністю ОСББ. Іншими словами, на вашому балконі «чужа» сходи і ви не маєте права нею розпоряджатися. Для цього потрібно дозвіл компетентних органів і власників, а такого дозволу ви не отримаєте ніколи.
Більш того, пожежна драбина повинна бути на увазі, а тому не вийде навіть засклити такий балкон. За знесення пожежної драбини передбачені штрафи: для приватних осіб — до 4 тис. руб. для юридичних осіб — до 200 тис. руб. При цьому важливо враховувати, що доведеться не тільки заплатити штраф, але й усунути порушення. У повторному випадку суми стягнень збільшуються.
Головне призначення пожежної драбини — можливість мешканців будинку евакуюватися при пожежі. Звідси висновок: будь-які дії, які змінять функціонал сходів і обмежать доступ до неї, незаконні. А ось видозмінювати її можна зробити конструкцію більш грунтовної і привабливою не забороняється. Але тільки сходи повинна упиратися в люки зверху і знизу, як і раніше. Відгородитися від сусідів також не можна, адже в цьому випадку преграждается прохід для евакуації.
Зробити власну дублюючу сходи можна — але так, щоб вона не порушувала всі вищеназвані умови і не перешкоджала евакуації жителів у випадку пожежі.
У мене два санвузли в об'єднаній квартирі. Один із санвузлів я хочу перетворити в сауну. Це законно? Що потрібно зробити, щоб легалізувати сауну в типовому багатоповерховому будинку?
Валерій Панів, юрист:
— В Москві за будівельним нормам (МДБН 3.01 — 96, п. 3.31) допускається наявність саун в квартирах будинків першої категорії. А ось в будівельних нормах і правилах (СНиП), розроблених для Росії, про це нічого не говориться. До першої категорії відносяться монолітні і цегельні житлові будинку із залізобетонними перекриттями. Крім того, для легального облаштування сауни квартира повинна бути не менше встановлених розмірів (московські міські будівельні норми): мінімальна житлова площа однокімнатної квартири — 38 кв. м, двокімнатної — 54 кв. м, трикімнатної — 68 кв. м.
Сауну можна зробити тільки з нежитлового приміщення, санвузол якраз таким і є. Згідно московським будівельним нормам, внутрішнє оздоблення сауни повинна бути виконана лише з деревини листяних порід. Від оздоблення сауни деревиною хвойних дерев краще відмовитися, оскільки такий матеріал із-за вмісту смол може самозайматися. Також сауна в квартирі передбачає велике навантаження на електромережу, а тому необхідно додатково встановити стабілізатори напруги, пристрій захисного відключення і проводи з негорючою ізоляцією.
Особливу увагу вимагають пожежні норми. Загальні для всіх лазень і саун протипожежні вимоги прописані в СНиП 05.31.2003, а також СП 118.13330. Квартира з сауною повинна бути обладнана пожежними сповіщувачами — як правило, вони прикріплюються до стелі в прихожей. А по периметру стелі парильні проводиться перфорована сухотрубка. Це звичайна труба з краном і просвердленими в ній дірочками, яка приєднана до водопроводу. Коли кран закритий — труба суха, якщо щось загорілося в сауні — кран відкривається і стіни поливаються водою. Світильники повинні бути виготовлені з термостійкого скла з ізоляцією від вологи.
Розмір сауни у квартирі має бути не більше ніж на двох осіб. Ця вимога продиктована знову ж навантаженням на мережу із-за нагріву печі, а також тим, що система вентиляції будинку може не впоратися із великою кількістю пара. Електрична піч сауни — тільки заводського виготовлення і обов'язково з автоматичним відключенням через певний проміжок часу (наприклад, через кожні шість годин безперервної роботи або після досягнення певної температури).
Переробка санвузла в сауну — це перепланування, і тому таку переробку необхідно буде узаконити в БТІ за загальним для всіх перепланувань правилами. Додаткових дозволів від сусідів, керуючої компанії та МНС не потрібно. Однак якщо потужності електромережі квартири не вистачить на роботу сауни, доведеться отримати дозвіл на додаткову потужність у Мосенерго і оформити підключення трифазного введення мережі в квартиру.
Я живу на першому поверсі багатоквартирного будинку в кутовій квартирі, поруч знаходиться пустир. Я хочу за свій рахунок прилаштувати там собі пару кімнат. Що потрібно зробити, щоб це було легально?
Марина Строкань, юрист Співдружності земельних юристів:
— Збільшення площі квартири за рахунок прибудови спричинить зміну техніко-економічних характеристик і показників багатоквартирного будинку, в тому числі його площі та загального майна: зміняться зовнішні стіни і земельну ділянку під багатоквартирним будинком. Оформлення дозволу на будівництво/реконструкцію не потрібно, тільки якщо передбачувана реконструкція не торкнеться конструктивні і інші характеристики надійності та безпеки всього будинку. В іншому випадку необхідно дотримати вимоги Цивільного кодексу в частині отримання дозвільної документації.
Крім погоджень органів місцевого самоврядування необхідно враховувати, що подібні дії вимагають згоди всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку. Власник, очевидно, зіткнеться з труднощами при погодженнях, однак вони все одно будуть потрібні, оскільки земельна ділянка під багатоквартирним будинком разом з прилеглою територією (елементи озеленення та благоустрою, інші об'єкти) належить до спільного майна всіх власників.
Серйозно слід віднестися і до земельного питання, оскільки до самовільним будівель належить, серед іншого, будівля або споруда, зведена в невстановленому порядку. З урахуванням цієї обставини слід з'ясувати: сформований чи земельну ділянку під багатоквартирним будинком та внесено відомості про нього в ЕГРН. Ймовірно, у цьому випадку буде потрібно перерозподіл земельної ділянки та формування під багатоквартирним будинком ділянки нової площі, що дозволяє розмістити прибудову в межах земельної ділянки під багатоквартирним будинком.
Категория: Недвижимость
