Банки замість ДДУ: як нова схема продажу житла змінить ринок новобудов
Опубликованно 10.11.2017 05:00
Президент Росії Володимир Путін доручив розробити до 15 грудня цього року заходи щодо поетапного заміщення пайового будівництва банківським кредитуванням та іншими джерелами фінансування. Перехід на схему проектного фінансування забудовників житла, яка повинна мінімізувати ризик громадян, повинна зайняти три роки.
Це означає, що в майбутньому девелопери не зможуть залучати кошти пайовиків для фінансування будівництва. Подібна практика обмеженої участі фізичних осіб у житловому будівництві діє у багатьох зарубіжних країнах і передбачає фінансування будівництва за рахунок банків.
Основна мета нововведень — вирішити проблему обдурених пайовиків. «Громадяни не будуть ризикувати своїми коштами, а купувати вже побудоване житло, яке відразу можна оформити у власність. Але при цьому треба зробити так, щоб ціна за квадратний метр не стала надто високою, а банки були готові давати кредити під прийнятні відсотки», — так в коментарі «РБК-Нерухомості» пояснив необхідність змін глава Мінбуду Росії Михайло Мень.
Редакція «РБК-Нерухомості» розібралася, які ризики для покупців новобудов зніме нова схема фінансування і як це вплине на ринок житла в Росії.
Альтернатива пайовим будівництва
Зараз близько 80% новобудов в Росії реалізуються за допомогою укладення договорів пайового будівництва (ДДУ). Ця схема припускає, що будівництво житла ведеться на кошти пайовиків — приватних осіб, які, по суті, розділяють всі ризики з забудовником.
Сьогодні є три джерела фінансування будь-якого будівельного проекту: кошти пайовиків, банківська (проектне фінансування та власні кошти девелоперів. «Власні кошти девелопера становлять від 20% до 40% всього обсягу капітальних вкладень, які потрібні для будівництва [окремого житлового комплексу], кошти пайовиків — близько 50%. Решта — позикові кошти від кредитних організацій (проектне фінансування, не більше 50%)», — говорить заступник генерального директора концерну «Крост» Марина "Любельська". Але на практиці девелопер вибирає не більше 30% від виділеного кредитного ліміту на проект, а продажі майбутніх метрів по ДДУ стартують з моменту початку будівництва, доповнює партнер міжнародної консалтингової компанії Colliers International Володимир Сергунін.
Проектне фінансування, на яке планується повністю перейти через три роки, припускає, що будівництво буде більшою мірою фінансувати банк. При цьому конкретні схеми і умови взаємодії банків, забудовників і покупців новобудов поки не озвучені. На розвинених ринках нерухомості (див. вріз нижче) при даній схемі банк вкладає кошти в реалізацію житлових проектів, які і виступають забезпеченням боргових зобов'язань, а повернення коштів кредитної організації відбувається не за рахунок активів девелопера, а за рахунок грошових потоків, що формуються новим проектом. Іншими словами: будівництво будинку ведеться на гроші банку. При цьому проектне фінансування не означає кредитування: ставки при проектному фінансуванні можуть бути набагато нижче, ніж за поточними кредитами для будівельників.
«Нова схема зніме для громадян ризик втратити свої вкладення в житло, що будується, не отримавши в результаті квартиру. Для забудовників спроститься механізм залучення коштів на будівництво (замість численних фізичних осіб це буде один-два банки і обмежена кількість професійних інвесторів). Крім того, знімуться ризики невідповідності обсягів залученого фінансування стадіях будівництва — фінансування буде здійснюватися в межах схваленого обсягу по мірі необхідності», — розповів Михайло Мень.
Схема банківського фінансування житлового будівництва знижує ризики і для держави — мінімізує імовірність виникнення потреби у бюджетній підтримці галузі», додав міністр. Це означає, що будинки у разі невиконання зобов'язань будівельниками будуть добудовуватися не за рахунок держбюджету, а на гроші банків, які профінансували проект, чи страхових компаній.
Як будуть переходити до нової схеми
Першим етапом переходу від дольової будівництва до проектного фінансування стала поява Фонду захисту прав пайовиків, пояснили в Мінбуді. Другим етапом стане вступ в силу з 1 липня 2018 року норм 218-ФЗ, які мають на увазі зміни в законодавство про пайовому будівництві. Також на цьому етапі планується створення єдиної системи контролю за пайовою будівництвом в регіонах.
На наступному етапі в цілому буде оцінюватися, як банки стануть вести фінансування будівництва житла. «Якщо в цій сфері воно себе виправдає, то в перспективі, з урахуванням грамотної оцінки ризиків і зниження вартості кредитних ресурсів, це дасть можливість поетапної заміни пайового будівництва на проектне фінансування з урахуванням збереження доступності житла», — розповів «РБК-Нерухомість» Михайло Мень.
Глава Мінбуду зазначив, що інвестиції приватних осіб у житлове будівництво складають близько 3,5 трлн руб. на поточний момент. «Насамперед ми повинні отримати відповідь від банківського сектора: за який термін та за якою ціною грошей банки зможуть замістити ці 3,5 трлн руб. в силу банківській системі такий обсяг фінансування? І якщо так, то за який період? Необхідно порахувати, перш ніж переходити до більш цивілізованого ставлення, коли будівництво житла фінансуються не громадянами, а банками», — прокоментував глава Мінбуду.
Пайове будівництво в Росії
Сьогодні близько 80% споруджуваного в Росії житла фінансується за рахунок коштів учасників пайового будівництва — по 214-ФЗ. По всій країні на третій квартал 2017 року зареєстровано близько 1,1 млн діючих ДДУ. За даними Банку Росії, заборгованість громадян по іпотеці, взятої під заставу ДДУ, становить близько 1 трлн руб., а з урахуванням коштів для першого внеску ця сума зростає до 1,5 трлн руб.
Ще 20% — в основному реалізація квартир в готових будинках за попередніми договорами купівлі-продажу, також зустрічається видача житлових сертифікатів (вкрай рідко) або схема житлово-будівельних кооперативів, які ще не встигли повністю піти з ринку.
Страхи забудовників
В цілому девелопери і ріелтори, опитані редакцією «РБК-Нерухомості», згодні з позицією влади, що проектне фінансування зніме всі ризики для покупців і держави в плані появи нових ошуканих пайовиків. У той же час деякі гравці ринку нерухомості побоюються, що перехід на нову схему збільшить вартість житла, в тому числі з-за дорогих кредитів для забудовників.
Особливих труднощів і перешкод для переходу на проектне фінансування не бачить президент ГК «Основа» і колишній глава «Мортона» Олександр Струмків. За його словами, вже сьогодні ринок за такою схемою працює, і цілком успішно — без подорожчання будівництва і зростання цін. «Ми, наприклад, сьогодні реалізуємо проект в Підмосков'ї із залученням проектного фінансування Ощадбанку Росії. Так, при цьому залучаємо гроші пайовиків, але вони не мають впливу на фінансування будівництва, і ми від них не залежить», — говорить Струмків. На його думку, невеликі компанії, які не мають запасу стійкості, позбудуться можливості залучити гроші у банків і, можливо, підуть з ринку.
Теоретично пайове фінансування можна замістити проектним, вважає Марина Любельська, але зазначає умова: ефективна ставка такого проектного фінансування повинна дорівнювати розміру інфляції плюс справедливу винагороду. Таким чином, якщо інфляція дорівнює 4% річних, то разом з винагородою за ризик підсумкова ставка повинна складати не більше 8%. «Ця ставка дозволить, зберігши сформований рівень цін на ринку для кінцевих споживачів, замістити значну частку проектів із залученням коштів пайовиків проектним фінансуванням без втрати для маржинальності девелопера», — пояснює вона.
Щоб уникнути зростання цін, на думку Наталії Шаталиной, необхідно запустити програму держпідтримки проектного фінансування, в рамках якої забудовники зможуть отримувати кредити за доступними ставками. Основними причинами можливого зростання цін на житло Наталія Шаталіна називає відсутність можливості придбати зводяться об'єкти за більш доступними цінами — наприклад, на початковій стадії будівництва придбати квартиру можна на 25-30% дешевше, ніж в готовому будинку. Якщо ж розглядати тільки готові будинки, то можна припустити подорожчання до 10% виходячи з існуючих ставок по кредитах для девелоперів, прогнозує вона.
У той же час, на думку керівника по роботі з ключовими партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, різкого стрибка цін точно не очікується в разі відмови від дольової будівництва, ні з якої-небудь причини. Експерт це пояснює тим, що щокварталу на столичний ринок виходить великий обсяг нової пропозиції за невисокими цінами, що стримує загальний рівень вартості пропозиції в новобудовах. «Навіть якщо нові проекти будуть виходити вже з проектним фінансуванням, на ринку залишиться пласт житла, реалізованого за договорами пайового будівництва. На реалізацію тільки тих 3,4 млн кв. м житла, які зараз пропонуються в новобудовах, при нинішніх темпах продажів знадобиться не менше чотирьох років», — резюмує Родіонцев.
У майбутньому напевно збережеться індивідуальний підхід до визначення процентної ставки, так як всі проекти мають різну привабливість і різний рівень ризиків, спрогнозували в прес-службі Мінбуду. Професійного забудовнику стане вигідно працювати по моделі проектного фінансування, тому що спроститься механізм залучення коштів на будівництво як процедурно, так і в плані гарантованого припливу грошових коштів на будівництво від інвестора, вважають в будівельному міністерстві.
Як продають будуються житло за кордоном
У Західній Європі проектне фінансування використовується як основна схема залучення коштів на будівництво. Будівництво житла ведеться на позикові кошти, а гроші покупців надходять на спеціальні ескроу-рахунки банків, які розкриваються лише після введення об'єктів в експлуатацію, і лише тоді забудовник отримує прибуток.
У Німеччині існують будівельні ощадні каси — майбутній покупець нерухомості спочатку вкладає кошти в ощадні каси, а через кілька років може оформити житловий кредит для придбання житла. Кошти з рахунків ощадних кас можуть спрямовуватися виключно на будівництво будинків.
У Великобританії житлова нерухомість продається за наступним принципом: протягом циклу проекту будівництва девелопер сам фінансує будівництво і може дозволити собі взяти передоплату до 5% за квартиру, інше — власні і позикові кошти девелопера або інвестора. Повну оплату він отримує при введенні об'єкта в експлуатацію, причому в більшості випадків об'єкти здаються з обробкою. Вартість проектного фінансування для забудовників не перевищує 5-6%, а вартість іпотечних позик — 1,5–3%.
В Ізраїлі схема пайової фінансування розподілена у часі: 10% від вартості квартири пайовик віддає на етапі видачі дозволу на будівництво, наступну частину — на момент виходу об'єкта з землі, решту — при завершенні всіх робіт. Тобто платіж пайовика прив'язаний до будівельної готовності об'єкта.
Категория: Недвижимость
